Предприниматель и субаренда

Тематики: Индивидуальный предприниматель

Индивидуальный предприниматель арендует офис у собственника. Арендную плату включает в свои расходы. Может ли он сдать в аренду рабочее место в этом офисе другому индивидуальному предпринимателю за плату? Как правильно это оформить, чтобы у второго предпринимателя плата за аренду рабочего места входила в расходы?

Правовой режим договора аренды помещений прописан в §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

Правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений применяются при аренде помещений потому, что хоть само помещение и не признается зданием (сооружением), но оно является частью этого здания (сооружения), а значит, должен применяться аналогичный правовой режим.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Зачастую в качестве неотъемлемой части договора аренды помещения выступает приложение к договору, в котором содержится поэтажный план здания с выделением на нем передаваемых в аренду помещений.

Указывать в договоре аренды площадь арендуемого помещения желательно, а в случаях, когда без указания площади невозможно определенно установить объект аренды, – обязательно.

Например, такая ситуация возникнет в случае аренды части помещения – «кусочка» целого помещения, на котором будет организовано торговое место.

В этом случае недостаточно будет указать в договоре аренды, что в аренду сдано «торговое место», необходимо указать площадь арендованной части помещения, а также ее местоположение.

Обязательно прописывать в договоре площадь арендованного помещения также в случае, если арендная плата установлена за единицу площади (например, за 1 кв. м), иначе условие о размере арендной платы будет считаться несогласованным, а сам договор – незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поэтому арендатору при заключении договора аренды следует убедиться в том, что арендодатель является собственником помещения (имеет свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект аренды) или управомочен сдавать его в аренду.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендодатель не дал согласия на вышеперечисленные действия арендатора (обычно условие о том, что арендатор вправе осуществлять такие действия, прописывается в договоре аренды), то осуществлять их арендатор не вправе.

Поэтому при согласии арендодателя Вы вправе передать часть помещения в субаренду.

Если арендодатель дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока, то арендатору не нужно каждый раз при сдаче имущества в субаренду получать дополнительное разрешение арендодателя (это следует из п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики — индивидуальные предприниматели в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Следовательно, при наличии юридически правильно оформленного договора субаренды субарендатор — предприниматель будет вправе включать в расходы, учитываемые при налогообложении, суммы арендной платы по договору субаренды.

При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется (письмо Минфина РФ от 16.11.2011 г. № 03-03-06/1/763).

Также следует иметь ввиду, что договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53).

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды, поскольку в ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Предприниматель и субаренда

Еще по теме: