Провели реконструкцию здания с согласия арендодателя. Учтите доход

Тематики: УСН

Предприятие находится на УСН (доходы). Произвели реконструкцию и капитальный ремонт здания (все согласовано), взятого в аренду на 25 лет, своими средствами. Есть постановление администрации города о зачете затрат на реконструкцию, проведенную в ходе капитального ремонта арендуемого нежилого здания, в счет арендной платы. Задолженность муниципалитета перед нами уменьшается ежемесячно на сумму арендной платы.

Как правильно оформить проведение зачета затрат? Какими бухгалтерскими проводками? Возникает ли в результате зачета у нас доход или нет?

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в част-ности:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, договором аренды могут быть предусмотрены иные условия возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений (реконструкции), например, зачет затрат на реконструкцию в счет арендной платы, как в Вашей ситуации.

П. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, установлено, что в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

При этом п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, уточнено, что в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Неотделимые улучшения арендованного имущества всегда являются собственностью арендодателя. Собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Очевидно, что арендатор не может распорядиться по своему усмотрению произведенным им неотделимым улучшением имущества.

Тот факт, что капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются в составе основных средств арендатора, подтверждает п. 35 Методических указаний.

В соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю (а неотделимые улучшения в итоге в любом случае передаются арендодателю).

В этом случае затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

То есть Методуказания фактически прямо предписывают арендатору учитывать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества на счете 08.

Передача арендатором капитальных вложений арендодателю оформляется актом о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модифицированных основных средств (унифицированная форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 г. № 7).

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Форма акта зачета взаимных требований не предусмотрена в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации и, следовательно, должна содержать обязательные реквизиты, установленные п. 2 ст. 9 Закона о бухучете.

В соответствии с Планом счетов… арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 в оценке, указанной в договоре аренды.

Предположим, что реконструкция была проведена подрядным способом.

Операции будут отражены в учете следующим образом:

ДЕБЕТ 08 «Вложения во внеоборотные активы» КРЕДИТ 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

– произведены расходы на создание неотделимых улучшений арендованного имущества;

ДЕБЕТ 19 «НДС по приобретенным ценностям» КРЕДИТ 60

– учтен «входной» НДС по работам по реконструкции.

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС.

То есть для налогоплательщика, применяющего УСН, НДС является невозмещаемым налогом и подлежит включению в состав фактических затрат, произведенных на создание неотделимых улучшений арендованного имущества.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 19

– «входной» НДС отнесен на увеличение стоимости работ по реконструкции;

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 08

– неотделимые улучшения переданы арендодателю;

ДЕБЕТ 001

– на сумму затрат по реконструкции увеличена стоимость арендованного основного средства, числящегося на забалансовом счете;

ДЕБЕТ 20 (25, 26, 44) КРЕДИТ 76

– начислена арендная плата за текущий месяц;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 76

– ежемесячно стоимость проведенных работ зачитывается в счет уплаты арендных платежей.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Поскольку арендатор передает арендодателю неотделимые улучшения на возмездной основе (взамен уменьшается сумма арендной платы), то передача таких улучшений признается для арендатора реализацией.

Следовательно, в Вашей ситуации стоимость передаваемых улучшений – это расходы.

А сумма компенсации в виде уменьшения арендной платы – это доходы.

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов налогоплательщиком, применяющим УСН, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.

Ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

То есть погашение задолженности каждой из сторон договора аренды является обязательством.

Зачет встречных однородных требований согласно ст. 410 ГК РФ является одним из способов прекращения обязательств, то есть погашением задолженности иным способом.

Датой получения доходов налогоплательщиком, применяющим УСН, в рассматриваемой ситуации признается дата подписания акта зачета взаимных требований.

Таким образом, компенсация затрат на согласованную с арендодателем реконструкцию арендованного основного средства в форме зачета в счет арендной платы будет признана Вашим доходом.

Если бы Вы применяли объект налогообложения «доходы за вычетом расходов», то Вы бы учли в составе расходов стоимость неотделимых улучшений и в составе доходов – сумму компенсации в виде уменьшения суммы арендной платы.

Но поскольку в Вашем случае объект налогообложения – «доходы», Вы не сможете учесть расходы и обязаны учесть доходы.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Провели реконструкцию здания с согласия арендодателя. Учтите доход

Еще по теме: