Налогообложение товариществ собственников жилья

Тематики: Калейдоскоп. Все грани одной темы

Исчисление налога на прибыль организаций, НДС, налога на имущество организаций зачастую вызывает у бухгалтеров товариществ собственников жилья много вопросов. Это связано с тем, что законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ, относительно ново и поэтому несовершенно.

В данной статье мы рассмотрим наиболее спорные моменты.

Налог на прибыль организаций

Как правило, бухгалтеров ТСЖ в первую очередь интересует, должно ли ТСЖ при расчете налога на прибыль учитывать в доходах денежные средства, полученные от собственников жилья, расходуемые по назначению, определенному собственниками жилья (на содержание и ремонт общего имущества, на оплату коммунальных услуг).

Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 246 НК РФ некоммерческие организации (в том числе ТСЖ) являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Ст. 251 НК РФ предусмотрен закрытый (исчерпывающий) перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

К указанным целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Очевидно, что денежные средства, вносимые собственниками жилья на содержание и ремонт имущества и на коммунальные услуги, не являются вступительными взносами, паевыми вкладами или пожертвованиями.

Минфин РФ считает, что не являются данные денежные средства и членскими взносами. Выводы чиновников основаны на следующем.

Согласно п. 5 ст. 155 Жилищного кодекса РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, делает вывод Минфин РФ, жилищное законодательство предусматривает обязанность участия членов ТСЖ своими средствами в реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, форма которого в зависимости от решения, принятого органом управления ТСЖ, может квалифицироваться как плата за жилое помещение и коммунальные услуги либо как взносы членов ТСЖ, направляемые на установленные цели, которые не относятся к вступительным и членским взносам и паевым вкладам.

Поэтому плата членов ТСЖ за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (см. письмо Минфина РФ от 17.02.2006 г. № 03-03-04/4/32).

Членские взносы

Позиция Минфина РФ отнюдь не бесспорна.

Ведь законодательство, касающееся деятельности ТСЖ, не раскрывает содержание понятия «членские взносы». Не расшифровывает это понятие и налоговое законодательство.

По логике, взносы членов товарищества это и есть членские взносы.

Поэтому если органом управления ТСЖ принято решение, что собственники жилья — члены ТСЖ вносят средства на содержание дома в виде взносов, то такие взносы можно считать членскими взносами и не включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций в качестве доходов.

Однако сразу оговоримся, что доказать свою правоту налогоплательщикам в этом случае будет весьма непросто, так как налоговики при проверках будут ориентироваться на мнение Минфина РФ.

Чтобы подстраховаться, ТСЖ в своем уставе может прописать, что члены ТСЖ уплачивают членские взносы, которые расходуются согласно смете доходов и расходов (право ТСЖ определять смету доходов и расходов на год и устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме закреплено в п. 1 ст. 137 Жилищного кодекса РФ).

Судебная практика по вопросам налогообложения денежных средств, перечисляемых членами ТСЖ в виде членских взносов, пока немногочисленна.

Однако отдельные судебные решения подтверждают, что членские взносы, полученные от членов ТСЖ, не признаются объектом обложения налогом на прибыль в силу п.п. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 апреля 2004 г. № А56-34780/03, от 16 марта 2004 г. № А56-16424/03).

А был ли доход?

Вывод Минфина РФ о том, что плата членов ТСЖ за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт квалифицируется в качестве выручки ТСЖ от реализации работ (услуг), также является не вполне корректным.

Дело в том, что если ТСЖ само не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги, а заключает договоры на оказание таких услуг со сторонними организациями, то такую деятельность ТСЖ нельзя признать оказанием коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества («перепродажей» таких услуг).

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). То есть услуга в силу отсутствия у нее материального результата не может быть перепродана, «переоказана».

В упоминавшихся выше судебных решениях суды, рассматривая ситуации, в которых ТСЖ получало денежные средства и полностью перечисляло их организациям, непосредственно оказывающим услуги, пришли к выводу, что ТСЖ в данном случае не осуществляли реализацию услуг и не получали доходов от такой реализации, а следовательно, объекта обложения налогом на прибыль не возникало.

ФНС РФ в письме от 11.05.2005 г. № 22-3-14/722@ также не считает реализацией работ (услуг) деятельность ТСЖ по сбору и направлению денежных средств собственников жилья на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (на этом основании ФНС разрешает ТСЖ не использовать контрольно-кассовую технику при приеме взносов).

Кроме того, подтверждением того, что ТСЖ не реализует работы и услуги собственникам жилья, а только является заказчиком этих работ и услуг, является тот факт, что п.п. 1 п. 1 ст. 137 Жилищного кодекса РФ ТСЖ управомочено заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Обратите внимание!

ТСЖ заключает указанные договоры именно в интересах членов товарищества, а не приобретает работы и услуги для их последующей «перепродажи».

Ст. 41 НК РФ предусмотрено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Определение экономической выгоды НК РФ и действующее российское законодательство не содержат.

В случае если ТСЖ аккумулирует денежные средства членов товарищества и полностью переводит их на счета организаций, с которыми в интересах членов товарищества заключены договоры об оказании коммунальных услуг и о содержании и ремонте общего имущества, то по сути в данном случае ТСЖ является промежуточным звеном, не получая за свои действия вознаграждения (то есть экономическую выгоду), и нельзя говорить о том, что ТСЖ получило выгоду от поступления денежных средств от членов ТСЖ, так как эти деньги заведомо предназначались для перечисления третьим лицам.

Поэтому такие денежные средства доходом не признаются и в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль не включаются.

Повторим, однако, что налоговикам такая позиция налогоплательщиков, как правило, не по вкусу, ведь Минфин РФ неоднократно выражал противоположную точку зрения.

Поэтому многие ТСЖ на практике предпочитают поступать так, как советует Минфин РФ: поступления от членов ТСЖ признавать доходами, а суммы, направляемые на оплату услуг сторонних организаций и другие подобные затраты, – расходами.

В этом случае, так как расходы ТСЖ практически равны доходам, суммы налога на прибыль организаций к уплате небольшие.

Все, что нажито непосильным трудом…

Если ТСЖ само оказывает какие-либо услуги (выполняет работы), то в этом случае будет иметь место реализация работ (услуг) и суммы платежей, полученных за такие работы (услуги), придется включить в состав доходов, учитываемых при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Причем налоговые органы считают, что денежные средства, полученные от собственников жилья и направляемые на нужды ТСЖ (например, на заработную плату членам правления, бухгалтеру), являются выручкой от оказания услуг и облагаются налогом на прибыль.

В данном случае сумма налога к уплате скорее всего будет невелика или равна нулю, так как такие доходы будут уменьшены на величину произведенных расходов (например, расходов на оплату труда).

Налог на добавленную стоимость

Проблемы исчисления НДС товариществами собственников жилья сродни проблемам, возникающим у ТСЖ при исчислении налога на прибыль организаций.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав (в том числе на безвозмездной основе).

П.п. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ установлено, что передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов) не признается реализацией товаров, работ или услуг.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона РФ от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» одним из источников формирования имущества некоммерческой организации являются регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов).

Поэтому налоговики во главе с Минфином РФ считают, что членские взносы, полученные некоммерческими организациями (в том числе ТСЖ) на осуществление уставной деятельности, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в случае, если их получение не связано с реализацией товаров, выполнением работ или оказанием услуг (см., например, письмо Минфина РФ от 01.11.2004 г. № 03-04-09/19).

При рассмотрении вопроса о порядке налогообложения налогом на прибыль денежных средств, полученных ТСЖ от членов товарищества, мы выяснили, что реализация работ (услуг) товариществом имеет место только в том случае, если исполнителем (подрядчиком) является само ТСЖ.

Если ТСЖ направляет полученные от членов товарищества денежные средства на оплату работ (услуг), выполняемых (оказываемых) третьими лицами, то такая деятельность ТСЖ не является реализацией (перепродажей) работ (услуг).

Тем не менее, налоговики зачастую разъясняют, что такая деятельность ТСЖ является реализацией и подлежит налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

С учетом того, что у ТСЖ, как правило, не очень большие суммы выручки, одним из самых удобных способов избежать налоговых споров и в то же время не платить НДС представляется использование ТСЖ права на освобождение от исполнения обязанности налогоплательщика НДС.

Согласно ст. 145 НК РФ право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС имеют те организации, у которых за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета НДС не превысила в совокупности два миллиона рублей.

Для того, чтобы воспользоваться правом на освобождение, ТСЖ необходимо представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующее письменное уведомление и следующие документы:

– выписку из бухгалтерского баланса;

– выписку из книги продаж;

– копию журнала полученных и выставленных счетов-фактур.

Отметим, что услуги, которые оказывает само ТСЖ, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Налог на имущество организаций

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Следует ли отражать в балансе ТСЖ помещения в многоквартирном доме, принадлежащие собственникам жилья на праве собственности, а также общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой собственности, не переданное ТСЖ во владение, пользование и распоряжение?

Согласно п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество, относящаяся к собственности граждан, в бухгалтерском балансе ТСЖ в составе основных средств не отражается.

Помещения (квартиры), принадлежащие собственникам жилья, в балансе ТСЖ также не отражаются, так как они не принадлежат ТСЖ (тем самым соблюдается допущение имущественной обособленности, предусмотренное ПБУ 1/98 «Учетная политика организации», утвержденным приказом Минфина РФ от 09.12.1998 г. № 60н).

Аналогичную позицию по данному вопросу занимает Минфин РФ (см. письмо от 01.02.2006 г. № 03-06-01-04/08).

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Налогообложение товариществ собственников жилья

Еще по теме: