Договор аренды с обратной силой. Исчисление срока. Учет платежей
(Письмо Минфина РФ от 08.09.2010 г. № 03-03-06/1/581)
П. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ устанавливает, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор аренды земельного участка, заключенный более чем на один год, подлежит государственной регистрации.
Аналогично и в отношении зданий и сооружений.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, если нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, к договорам аренды таких помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Контролирующие органы разъяснили, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.
Если условия договора распространяются на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование на основании передаточного акта и акта ввода объекта аренды в эксплуатацию (письма Минфина РФ от 12.07.2006 г. № 03-03-04/2/172, УФНС по г. Москве от 23.11.2009 г. № 16-15/122370).
Но эти разъяснения касались заключения договоров аренды, которые подлежат госрегистрации.
А если договор заключен на срок менее года (например, 11 месяцев и 30 дней), а фактически организация пользовалась недвижимостью и до заключения договора?
Правомерно ли в целях определения, подлежит ли договор аренды государственной регистрации, не включать в срок аренды период времени до заключения договора, в течение которого между сторонами существовали отношения, на которые распространяются условия заключенного договора аренды?
До настоящего времени чиновники не давали разъяснений по данному вопросу.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.
Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.
Поэтому для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре.
Президиум ВАС РФ резюмировал, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
По мнению Минфина, изложенному в комментируемом письме, аналогичный подход применим и в отношении договора аренды земельного участка, содержащего положение, согласно которому условия данного договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения.
Следовательно, считают чиновники, расходы организации по договору аренды земельного участка, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций.
Это правило распространяется и на договоры аренды зданий, сооружений, помещений.
П.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ установлено, что в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов учитываются, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество.
Таким образом, арендные платежи, внесенные арендатором до фактического заключения договора аренды, арендатор вправе учесть в составе прочих расходов в периоде подписания договора аренды.
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!