Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем
(Отвечает ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»)
Вопрос. Физическое лицо купило нежилое здание в 2009 г. Сдавал в аренду как индивидуальный предприниматель. В этом году недвижимость продал. Как считается налог? 13% как с физического лица и с учетом срока 5 лет, которые уже прошли? Или же как с предпринимательской деятельности при применении УСН?
Ответ. На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
При этом согласно абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), не освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения таким недвижимым имуществом (Письмо Минфина России от 05.02.2021 № 03-04-05/7636).
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.
В этой связи в случае, если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ (Письмо Минфина России от 22.09.2021 № 03-11-11/76758).
Таким образом, если Вы продали имущество, используемое в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи можете учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Согласно п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ, доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации.
В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ, в целях исчисления налога по УСН датой получения доходов (в том числе от продажи основных средств) признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Расходы на покупку ОС можно учитывать только на объекте «доходы минус расходы» (пп. 1 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Расходы учитываются (п. п. 3, 4 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17, п. п. 2.1, 4 ст. 346.25 НК РФ):
— в течение первого календарного года, в котором ввели в эксплуатацию оплаченное ОС, при покупке ОС в период применения УСН;
— в течение 1 — 10 лет, в зависимости от срока полезного использования, при покупке ОС до перехода на УСН.
В соответствии с п.3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Таким образом, все учтенные расходы придется пересчитывать по правилам налога на прибыль, то есть начислять амортизацию и только ее признавать в расходах, а учтенные в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатить налог и пени.
При продаже ОС после истечения минимального срока владения, пересчитывать ничего не нужно — Вы признаете только доход от продажи, а расходы на покупку ОС были уже учтены ранее (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!