Как ИП продать имущество
Индивидуальный предприниматель владеет нежилым помещением и использует его в коммерческой деятельности — сдает в аренду.
Система налогообложения: до 2014г.-УСН (доходы), с 2015г. — ПСН.
Покупная стоимость помещения на расходы не списывалась.
Как разделить это помещение на доли, при условии, что одна доля достанется близкому родственнику?
Разъясняет ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»
Компания «Интерком-Аудит Екатеринбург» оказывает различные аудиторские услуги, консалтинговые услуги, юридические услуги, услуги по бухгалтерскому обслуживанию, также проводим оценку бизнеса и имущества.
Имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. И если физическое лицо получает доходы от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, то на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей.
Хотя владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматриваются сами по себе в качестве признаков предпринимательской деятельности, а считаются осуществлением правомочий собственника.
В Письмах Минфина РФ от 13.05.2022 г. №03-04-05/43994, от 10.09.2021 г №03-04-05/73524, от 13.11.2020 г. №03-04-09/99085 указаны особенности налогообложения при получении дохода от продажи нежилого помещения, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды(п. 1 ст. 210 НК РФ).
Физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
При этом, согласно абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Вместе с тем п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговых баз в соответствии с п. 6 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности при продаже имущества.
В то же время на основании подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, если иное не предусмотрено подп. 2.1 или 2.2 п. 2 статьи 220 НК РФ, положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Таким образом, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 статьи 220 НК РФ, в отношении дохода от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, не предоставляется.
Учитывая изложенное, если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи не освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения таким нежилым помещением.
В Письме Минфина РФ от 03.04.2020 г. №03-11-11/26730 даются разъяснения о налогообложении ИП, совмещающего УСН и ПСН или перешедшего с УСН на ПСН, от продажи доли в недвижимом имуществе, использовавшемся в предпринимательской деятельности.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. При этом п. 2 ст. 346.43 НК РФ не предусмотрены виды предпринимательской деятельности в части приобретения и реализации недвижимого имущества.
Если ИП не направлял уведомление в налоговый орган о переходе на иной режим налогообложения в соответствии с п. 6 ст. 346.13 НК РФ, денежные средства, поступившие ИП от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, при совмещении индивидуальным предпринимателем ПСН и УСН, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Вместе с тем, в случае, если ИП снялся в налоговом органе с учета в качестве налогоплательщика УСН в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ, и перешел в соответствии с главой 26.5 НК РФ на применение ПСН, денежные средства, поступившие ИП от продажи недвижимого имущества в период применения им ПСН, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Таким образом, если ИП не совмещает ПСН и УСН, то операция по продаже недвижимости, связанной с предпринимательской деятельностью, облагается в рамках ОСН:
1) НДФЛ – с доходов от продажи недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ) и
2) НДС – с реализации нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Стоимость приобретения нежилого помещения нельзя учесть в расходах, так как оно было приобретено в период применения УСН (доходы).
Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц». НДФЛ в этом случае платит одаряемый.
При этом доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным Кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если физическое лицо-даритель является членом семьи или родственником в соответствии с СК РФ по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Однако анализ судебной практики показывает, что для применения нормы ст. 217 НК РФ необходимо выполнение ещё одного условия: чтобы использование полученного в дар имущества производилось в личных, а не предпринимательских целях (Постановление АС Северо-Западного округа от 13.05.2021 г. N Ф07-4079/2021 по делу N А42-3385/2020).
При оформлении недвижимого имущества по долям ещё на троих лиц собственнику нежилого помещения следует учитывать, что в соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!