Долевое строительство. Учет расходов застройщика

Тематики: Бухгалтерский практикум, Налог на прибыль организаций

ООО является застройщиком апартаментов. Заключаются договоры долевого участия. В договоре выделена отдельно стоимость затрат на строительство и сумма услуг застройщика. Строительство полностью осуществляет генподрядчик. В процессе деятельности у застройщика возникают затраты: аренда офиса, услуги связи, юридические услуги, заработная плата директора и бухгалтера, реклама.

Как признавать и учитывать эти расходы в бухгалтерском и налоговом учете? Можно ли учесть по окончании строительства или нужно учитывать в текущем налоговом периоде?

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Для целей Закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

П. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ установлены ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Согласно ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг, признаются расходами по обычным видам деятельности.

Расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной).

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

В зависимости от того, осуществляет Ваша организация один или несколько видов деятельности, указанные Вами расходы учитываются либо на счете 20 «Основное производство», либо на счете 26 «Общехозяйственные расходы».

Ваши расходы по услугам по организации строительства отражаются:

ДЕБЕТ 26 (20) КРЕДИТ 23 (25, 68, 69, 70, 76, 60 и т.д.).

Поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг, признаются доходами организации (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.

На момент признания выручки от оказания услуг:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка.

Ваши затраты по оказанию услуг списываются со счета 26 (20) в дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж».

Если Вы получили вознаграждение авансом:

ДЕБЕТ 62 «Расчеты с дольщиками» КРЕДИТ 62 «Авансы полученные».

При признании выручки производится зачет сумм полученного аванса:

ДЕБЕТ 62 «Авансы полученные» КРЕДИТ 62 «Расчеты с дольщиками».

В соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).

Одновременно п. 1 ст. 272 НК РФ установлено, что, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Под производством с длительным циклом в целях исчисления налога на прибыль следует понимать производство, сроки начала и окончания которого приходятся на разные налоговые периоды независимо от количества дней осуществления производства.

Указанное распространяется только на случаи заключения договора, не предусматривающего поэтапную сдачу работ, услуг (вне зависимости от продолжительности этапов).

Минфин РФ в письме от 04.02.2015 г. № 03-03-06/1/4381 разъяснил, что особенности признания в целях налогообложения доходов и расходов по производствам с длительным циклом, установленные п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 272 и ст. 316 НК РФ, распространяются на случаи оказания организацией как одной стороной по договору услуг, выполнения работ, в том числе изготовления изделий (имущества) по заказу другой стороны.

В частности, нормы указанных статей распространяются на операции, производимые в рамках отношений сторон, возникающих при заключении договоров на условиях, предусмотренных главой 39 «Возмездное оказание услуг» ГК РФ.

Минфин также подчеркивает, что в случае применения организацией в целях исчисления налога на прибыль метода начисления порядок расчетов сторон по договору не влияет на порядок признания выручки в целях налогообложения.

Деятельность по организации строительства является оказанием услуг.

Ст. 318 НК РФ установлено, что расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на:

1) прямые;

2) косвенные.

К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:

– материальные затраты, определяемые в соответствии с п.п. 1 и 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;

– расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;

– суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.

Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).

При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ.

В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.

Налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе относить сумму прямых расходов, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме на уменьшение доходов от производства и реализации данного отчетного (налогового) периода без распределения на остатки незавершенного производства.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Долевое строительство. Учет расходов застройщика

Еще по теме: