Аренда муниципального имущества. Арендатор на УСН сдает имущество в субаренду

Тематики: УСН

Индивидуальный предприниматель находится на УСН (доходы – расходы). Арендует здание павильона у администрации городского округа. Аренда составляет 8 530 руб. + НДС 1535,4 руб. Администрации ИП платит за аренду здания в сумме 8 530 руб. и является налоговым агентом по НДС, перечисляет налог в сумме 1535,4 руб. в бюджет. С разрешения главы администрации городского округа ИП сдает павильон в субаренду другому предпринимателю и выставляет счет-фактуру в сумме 15 000 руб. без НДС. С облагаемой базы (15 000 руб. – 8 530 руб. – 1535,4 руб. = 4 934,6 руб.) перечисляет единый налог при УСН.
Правильно ли ИП исчисляет и перечисляет налоги? Или как арендодатель еще должен платить НДС с разницы по субаренде как налоговый агент, или только исчислять и перечислять единый налог при УСН? Или НДС с субаренды должен перечислять в бюджет субарендатор?

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ арендаторы федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, сданного в аренду органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления, признаются налоговыми агентами по НДС.

Арендаторы — налоговые агенты обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Кроме того, налоговые агенты обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 20 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (кварталом) (п. 5 ст. 174 НК РФ).

Теперь разберемся, как применяются вышеприведенные нормы НК РФ о налоговых агентах по НДС, если муниципальное или госимущество арендует индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения.

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

Предприниматели, применяющие УСН, не признаются именно налогоплательщиками НДС.

Арендаторы муниципального и госимущества признаются в связи с такой арендой не налогоплательщиками, а налоговыми агентами по НДС.

При этом в п. 5 ст. 346.11 НК РФ прямо сказано, что организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Следовательно, «упрощенцы», арендующие муниципальное и госимущество, должны исполнять обязанности налоговых агентов по НДС в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ.

Минфин РФ в письме от 13.05.2009 г. № 03-07-11/135 также подтвердил, что исчислять и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС обязаны арендаторы муниципального имущества, в том числе применяющие упрощенную систему налогообложения.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 161 НК РФ налоговая база по НДС определяется арендатором — налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества как сумма арендной платы с учетом НДС.

Если цена договора аренды включает в себя НДС, то сумма налога определяется расчетным путем по ставке 18/118.

Если из условий договора аренды не следует, что предусмотренная договором арендная плата включает сумму налога на добавленную стоимость, сумма налога подлежит доначислению арендатором (налоговым агентом) по общей ставке (18%) сверх арендной платы, определенной в договоре.

На это указал Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа в Рекомендациях от 07.12.2006 г. № 4/2006.

Согласно п.п. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на суммы налога на добавленную стоимость по оплаченным товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком и подлежащим включению в состав расходов в соответствии со ст. 346.16 НК РФ и ст. 346.17 НК РФ.

В состав расходов включаются арендные платежи за арендуемое имущество (п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Поэтому суммы НДС, уплаченные налогоплательщиком в составе арендной платы за федеральное (муниципальное) имущество, предоставленное органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду, могут быть учтены в составе расходов, определяемых ст. 346.16 НК РФ.

С этим согласны и налоговики (см., например, письмо УФНС по г. Москве от 17.06.2005 г. № 18-11/3/42465).

Таким образом, Вы вправе учесть в составе расходов сумму НДС, удержанную из доходов, уплачиваемых арендодателю, и перечисленную в бюджет.

П. 3 ст. 168 НК РФ установлено, что при исчислении суммы налога в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами, указанными в п. 3 ст. 161 НК РФ, составляются счета-фактуры в общеустановленном порядке.

При этом счета-фактуры составляются от имени продавца (арендодателя).

В соответствии с п. 16 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 914, налоговые агенты, указанные в п. 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, составленные при исчислении налога (при осуществлении оплаты или частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или при приобретении товаров (работ, услуг).

Таким образом, налоговый агент составляет счет-фактуру при исчислении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет.

В письме от 12.08.2009 г. № ШС-22-3/634@ ФНС РФ разъяснила, что исчисление суммы налога производится налоговым агентом при оплате товаров (работ, услуг), т.е. либо в момент их предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) либо в момент оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг).

Соответственно, счет-фактура выписывается не позднее пяти календарных дней, считая со дня указанной выше предварительной оплаты или оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг).

В строках 2, 2а счета-фактуры указывается наименование и место нахождения арендодателя (продавца).

Подписывается счет-фактура налоговым агентом (в Вашем случае – индивидуальным предпринимателем).

Поскольку Вы исполняете обязанности налогового агента по НДС, то Вы должны представлять налоговую декларацию по НДС.

При этом при исполнении обязанности налогового агента организациями и индивидуальными предпринимателями, не являющимися налогоплательщиками налога в связи с переходом на упрощенную систему налогообложения в соответствии с главой 26.2 НК РФ, заполняются титульный лист и раздел 2 декларации. При отсутствии показателей для заполнения раздела 1 декларации в строках указанного раздела ставятся прочерки.

Это установлено п. 3 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного приказом Минфина РФ от 15.10.2009 г. № 104н.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Налогоплательщики налога при УСН при определении объекта налогообложения учитывают:

– доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Поэтому сумма арендной платы, перечисляемой Вам субарендатором, является Вашим доходом для целей налогообложения.

Как мы уже выяснили, в составе расходов Вы учитываете сумму арендной платы за арендованное имущество и сумму НДС, уплаченную в составе арендной платы.

Поэтому налоговую базу по налогу при УСН Вы определяете правильно.

При передаче в субаренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, организациями и предпринимателями, которые арендуют такое имущество у органов власти и управления, уплату в бюджет налога на добавленную стоимость должны осуществлять данные организации и предприниматели.

На это также обратил внимание Минфин РФ в письме от 15.01.2010 г. № 03-07-11/05.

Однако Вы не признаетесь налогоплательщиком НДС.

Поэтому при сдаче имущества в субаренду Вы не обязаны исчислять и уплачивать НДС.

Соответственно, Вы не должны предъявлять сумму НДС субарендатору и выставлять счет-фактуру по субаренде.

Субарендатор не может быть признан налоговым агентом по НДС, поскольку арендует имущество не у муниципалитета, а у индивидуального предпринимателя.

Следовательно, субарендатор не вправе исчислять НДС с суммы арендной платы, перечисляемой на счет предпринимателя.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Аренда муниципального имущества. Арендатор на УСН сдает имущество в субаренду

Еще по теме: