Изменили правила начисления пеней и штрафов по договорам ДДУ

Правительство РФ установило новые правила взыскания с дольщиков и застройщиков пеней и штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), которые закрепило в Постановлении Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 ^[1].

С какого числа действуют новые правила исчисления неустоек дольщиками и застройщиками

Комментируемое постановление Правительства РФ вступило в силу со дня его официального опубликования – 22 марта 2024 года, но при этом этим же постановлением установлено, что новые правила применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с момента его подписания – 18 марта 2024 года.

Дольщики

По общему правилу, установленному ч. 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»^[2] в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По новым правилам в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

По общему правилу, установленному ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участник долевого строительства помимо неустойки обязан возместить застройщику в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По новым правилам при определении размера указанных убытков не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Застройщики

По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По общему правилу, установленному ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик помимо неустойки обязан возместить дольщику в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», застройщик в случае расторжения договора в связи с просрочкой сдачи объекта или существенными нарушениями качества объекта долевого строительства в течение 20-ти рабочих дней обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

По новым правилам указанные проценты за период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2024 г. включительно не начисляются.

Помимо пеней и штрафов, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», дольщик, который является гражданином и который заключил ДДУ исключительно для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, может предъявить к застройщику финансовые претензии в рамках законодательства о защите прав потребителей.

По новым правилам санкции, предъявленные в рамках законодательства о защите прав потребителей, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Кроме того, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно.

Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу постановления, банками, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, не исполняются.

Вишенка на торте

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (7,5 процентов).

Напомним, на момент публикации ключевая ставка Банка России установлена в размере 16 процентов.

^[1] Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

^[2] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».