Коммунальные платежи в составе арендной платы. Учет у арендодателя
Индивидуальный предприниматель на УСН (доходы – расходы) как физическое лицо сдает ООО магазин в аренду. Договор аренды состоит из постоянной и переменной части. Деньги поступают на счет ИП.
Должна ли я брать плату за переменную часть (коммунальные услуги) себе в доходы и, соответственно, оплачивая их поставщику, в расходы себе? Какие проводки я должна сделать (веду учет в 1С)?
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.
То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.
Вы используете вариант, когда суммы «коммунальных» затрат включены в состав арендной платы.
П. 2 ст. 616 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
В этом случае арендатор будет вносить установленную договором арендную плату, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.
А арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.
При этом арендодатель сможет отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
В договоре аренды обязательно нужно закрепить условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель, а не арендатор.
В отсутствие такой оговорки у обеих сторон договора могут возникнуть проблемы.
Арендатор рискует тем, что арендодатель потребует от него уплаты коммунальных платежей (и будет формально прав, ведь по общему правилу, как мы уже выяснили, именно арендатор должен оплачивать коммунальные платежи).
А арендодателю, в свою очередь, будет сложно объяснить налоговикам, на каком основании он учитывает расходы в виде коммунальных платежей, которые, в отсутствие специального условия в договоре, он производить не обязан.
В письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ ФНС РФ выразила согласованное с Минфином РФ мнение: арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08 указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности.
Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 г. № 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной.
Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями.
Переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.
Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания – составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.
Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства такой вариант определения размера арендной платы тоже допустим.
Однако в договоре не следует указывать, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы, поскольку согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата – это плата за пользование помещением, а не за какие-либо услуги.
Правильнее указать, что переменная часть арендной платы определяется ежемесячно в размере, эквивалентном стоимости потребленных арендатором услуг за истекший месяц.
Лучше подробно прописать механизм расчета переменной части арендной платы.
Для этого нужно привести перечень коммунальных и других подобных услуг, стоимость которых будет определять размер переменной части арендной платы (например: за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, услуги телефонной связи и Интернет).
Кроме того, необходимо указать тарифы платы за единицу измерения (например, по электроэнергии – цена в рублях за 1 кВт/ч).
Вариант с установлением переменной части арендной платы не противоречит условию п. 3 ст. 614 ГК РФ о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Это подтверждает Президиум ВАС РФ, указывая в п. 11 своего Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, могут уменьшать полученные доходы на сумму произведенных материальных расходов.
Состав материальных расходов определяется в порядке, установленном ст. 254 НК РФ.
П.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам отнесены в том числе расходы на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии.
Таким образом, налогоплательщики-арендодатели, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, могут уменьшать доходы, полученные от предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по передаче в аренду помещений, на затраты по техническому обслуживанию указанных объектов (в том числе по их уборке), по оплате услуг организаций, осуществляющих водо-, тепло-, электроснабжение, а также по оплате проведения санитарно-гигиенических мероприятий, оказываемых сторонней организацией, если договором аренды указанные затраты возложены на арендодателя.
Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина РФ от 31.07.2014 г. № 03-11-11/37705, от 07.08.2009 г. № 03-11-06/2/148.
В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
По мнению Минфина РФ, суммы платежей, поступающие арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Чиновники указывают, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора.
Таким образом, суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13097, от 18.07.2012 г. № 03-11-11/210).
Налоговые органы также настаивают на включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.
При этом размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.
То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу при УСН при применении объекта налогообложения «доходы минус расходы».
В постановлении от 12.07.2011 г. № 9149/10 Президиум ВАС РФ сообщил, что оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием торгового павильона услуги, предприниматель исполнял собственную обязанность, возлагаемую на него договором аренды, по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в связи с чем оплата этих услуг является затратами, необходимыми для осуществления предпринимателем деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду.
В рассматриваемых отношениях плата состояла из двух частей: постоянной и переменной.
Постоянная часть представляла собой плату за пользование торговым павильоном, переменная складывалась из стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемого помещения по его назначению.
Компенсация арендатором стоимости данных услуг приводит к образованию экономической выгоды на стороне арендодателя.
Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи в аренду имущества, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, признаются внереализационными доходами.
При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в данный перечень не входит.
Таким образом, полученные арендодателем от арендатора денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения (конец цитаты).
Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в бухгалтерском учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.
Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата считается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).
Такие доходы отражаются на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка».
Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата признается в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).
В этом случае суммы поступившей арендной платы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».
Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.
Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель сделает такие записи:
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.
Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.
Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, сделает в бухучете такие записи:
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
ДЕБЕТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62 (76)
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!