Новые правила долевого строительства

Тематики: Хозяйственная деятельность

О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Федеральный закон Российской Федерации от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ

Сфера действия Закона

С 20 июля 2006 г. действие Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Значит, Закон о долевом строительстве регулирует только отношения по привлечению денежных средств граждан-потребителей и юридических лиц для долевого строительства, не связанного с предпринимательской деятельностью дольщиков.

Тем самым четко разграничены сферы действия Закона о долевом строительстве и Закона об инвестиционной деятельности.

Застройщики

Из числа застройщиков исключены индивидуальные предприниматели. Таким образом, теперь быть застройщиками могут только юридические лица.

Раньше застройщик не позднее чем за 14 дней до заключения первого договора об участии в долевом строительстве обязан был опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию.

Напомним, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

Теперь застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не сопровождается рекламой, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Из состава информации о застройщике, входящей в состав проектной декларации, исключены сведения о величине собственных денежных средств застройщика, а также об учредителях застройщика, которые обладают менее чем пятью процентами голосов в органе управления этого юридического лица.

Кроме того, застройщик больше не обязан представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам и регистры бухгалтерского учета.

Обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

Ранее исполнение обязательств застройщика могло обеспечиваться только залогом земельного участка, предоставленного для строительства, строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Теперь сам застройщик вправе выбрать один из двух способов обеспечения исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве: залог имущества либо поручительство банка.

Ответственность сторон договора

Установлено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта строительства снижен с одной семидесятипятой до одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки (пени) за нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа снижен с одной стопятидесятой до одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, размер неустойки (пени) с 20 июля 2006 г. снижен в два раза для дольщиков и в четыре – для застройщиков.

Расторжение договора

Раньше застройщик мог расторгнуть договор с дольщиком только через суд. Теперь в Законе о долевом строительстве предусмотрено право застройщика расторгнуть договор в одностороннем, то есть внесудебном, порядке в случае существенного нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежа.

Дольщики, напротив, до внесения в Закон изменений во всех случаях расторгали договор во внесудебном порядке.

Теперь установлен перечень оснований, когда для расторжения договора долевого участия в строительстве дольщик обязан обратиться в суд (например, в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства).

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Новые правила долевого строительства

Еще по теме: