Расчеты при долевом строительстве

Тематики: Хозяйственная деятельность

Организация, оказывающая услуги, получила лицензию застройщика, начинает строительство, привлекая средства инвесторов (физических и юридических лиц), пользуясь услугами подрядчика. Согласно ст. 2 Федерального закона РФ от 22.05.2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» обязанность организаций и индивидуальных предпринимателей применять контрольно-кассовую технику при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт возникает только в трех случаях: продажи товаров; выполнения работ; оказания услуг. Наличные денежные средства инвесторов — физических лиц, поступающие в кассу заказчика-застройщика, который реализует инвестиционный проект с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг).

Возникает ли у нашей организации в данной ситуации обязанность применять контрольно-кассовый аппарат? Прав ли обслуживающий нас банк, отказываясь принимать на наш расчетный счет наличные средства от инвесторов — физических лиц через кассу банка?

Вопрос о применении ККТ при внесении дольщиками наличных денежных средств в кассу застройщика всегда вызывал много споров.

Сторонники неприменения ККТ аргументировали свою позицию тем, что физические лица — дольщики не приобретают какие-либо товары (работы, услуги), но осуществляют капитальные вложения (инвестиции) в возводимые жилые дома и фактически являются инвесторами строительства.

Противоположная сторона, в том числе налоговые органы, утверждала, что согласно ст. 740 ГК РФ строительство объекта предполагает выполнение определенных работ, следовательно, инвестирование в строительство ни что иное как операции по поэтапной оплате строительных работ.

Все споры были связаны с тем, что законодательно не было определено понятие долевого строительства.

С 1 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ст. 4 Закона определено, что понимается под договором участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

При отсутствии в договоре условия о цене договора такой договор считается незаключенным.

Ст. 5 Закона гласит, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, определение договора участия в долевом строительстве практически идентично определению договора строительного подряда, данному в ст. 740 ГК РФ.

Кроме того, в Законе говорится не об инвестициях, а именно о цене договора.

Согласно п. 2 ст. 709 главы 37 «Подряд» ГК РФ цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

И эту норму ГК РФ воспроизводит ст. 5 Закона.

Следовательно, договор участия в долевом строительстве содержит все существенные признаки договора подряда.

Это означает, что получение наличных денежных средств от дольщиков рассматривается как оплата выполняемых работ, что подпадает под сферу действия Закона о ККТ.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона РФ от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относится осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

П. 1.2 Положения о порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации, утвержденного ЦБ РФ 01.04.2003 г. № 222-П, установлено, что порядок и условия осуществления операций по переводу денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковского счета, включая порядок оплаты расчетных услуг, а также обязательства банка по переводу денежных средств устанавливаются банком в соответствии с требованиями законодательства и нормативных актов Банка России.

Порядок и условия осуществления операций по переводу денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковского счета доводятся до сведения физических лиц в доступной для ознакомления форме, в том числе путем размещения информации в местах обслуживания клиентов, включая внутренние структурные подразделения банка, и считаются принятыми физическим лицом при подписании им документа на перечисление денежных средств.

Банки осуществляют операции по переводу денежных средств по поручению физического лица без открытия банковского счета на основании представляемого физическим лицом документа. Форма документа, предназначенного для представления/заполнения физическими лицами при перечислении денежных средств без открытия банковского счета, устанавливается банками либо соответствующими получателями средств, в адрес которых направляются платежи, при условии, что в документе или в договоре банка с получателем средств предусмотрены все необходимые для перечисления денежных средств реквизиты.

Таким образом, для того, чтобы банк принимал от дольщиков денежные средства и переводил их на счет Вашей организации, необходимо заключить договор между банком и Вашей организацией.

Заключение такого договора является правом, а не обязанностью банка.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Расчеты при долевом строительстве

Еще по теме: