Различия операционной и неоперационной аренды в целях применения ФСБУ 25/2018

Для арендодателя правила учета аренды зависят от того, является аренда операционной или неоперационной (финансовой).

Поэтому важно классифицировать объекты учета аренды по каждому договору с учетом требования приоритета содержания перед формой.

Операционная аренда

Аренду можно отнести к операционной, если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, после его передачи арендатору остаются у арендодателя.

Это может подтверждаться, в частности, любым из следующих обстоятельств (п. 26 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»):

а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;

г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Арендодатель, который вправе применять упрощенные способы учета, может любую аренду учитывать как операционную.

Достаточно, чтобы договор не предусматривал ни перехода к арендатору права собственности на предмет аренды, ни возможности его выкупа по цене, существенно меньшей справедливой стоимости на дату выкупа (п. 28 ФСБУ 25/2018).

Пример. Организации на праве собственности принадлежит производственное здание.

Срок, в течение которого здание пригодно к использованию с учетом его технических характеристик, составляет 50 лет.

Часть помещений сдается в аренду, срок аренды в среднем составляет 1–2 года, перехода права собственности на данные помещения к арендаторам не происходит.

По окончании срока аренды с арендаторами заключаются дополнительные соглашения о продлении.

По условиям договора, если арендатор намерен досрочно расторгнуть договор аренды, то он обязан уведомить об этом арендодателя за один месяц до даты предполагаемого освобождения помещений.

Вывод. Так как срок аренды существенно меньше срока, в течение которого здание пригодно к использованию, и приведенная стоимость арендных платежей за период аренды существенно меньше рыночной стоимости сдаваемых в аренду помещений, то экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на недвижимость, остаются у арендодателя.

Поэтому арендодатель классифицирует объект учета аренды в качестве объекта учета операционной аренды.

Неоперационная (финансовая) аренда

Аренда относится к неоперационной (финансовой), если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, после его передачи переходят к арендатору.

Это может подтверждаться, в частности, любым из следующих обстоятельств (п. 25 ФСБУ 25/2018):

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Пример. Организация сдает в аренду производственное оборудование.

Срок аренды – 6 лет.

Срок, в течение которого оборудование будет пригодно к использованию, – 7 лет.

Приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.

По окончании срока аренды оборудование возвращается арендодателю.

Вывод. В связи с тем, что арендатор эксплуатирует оборудование в течение почти всего срока его службы, то к нему переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Поэтому арендодатель классифицирует данную аренду как неоперационную (финансовую).