Реализация недвижимости, учтенной в составе товаров

Тематики: Бухгалтерский практикум, Налог на имущество организаций, НДС

Наша фирма продала нежилое помещение (числится как товар на счете 41). Договор купли-продажи заключен 16.12.2013 г. Акт приема-передачи помещения подписан 20.12.2013 г. Оплата поступила 23.12.2013 г. Покупатель зарегистрировал собственность в январе 2014 г.

Я как продавец: 1) Какой датой должна выписать накладную на отгрузку и счет-фактуру? 2) НДС к уплате отразить в декларации за IV квартал 2013 г. или I квартал 2014 г.?

Покупатель: 1) Какой датой оприходовать товар? 2) НДС к возмещению отразить в декларации за IV квартал 2013 г. или в I квартал 2014 г.? 3) Налог на имущество начислить с января или с февраля 2014 г.?

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или другое недвижимое имущество, определяемое ст. 130 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Продавец

На момент передачи нежилого помещения (в Вашем случае – на 20.12.2013 г.) составляется товарная накладная по форме, утвержденной организацией, или по унифицированной форме ТОРГ-12.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н, выручка признается в бухгалтерском учете при наличии, в частности, условия, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю.

Инструкцией по применению Плана счетов… установлено, что для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 «Товары отгруженные».

Как разъяснил Минфин РФ в письме от 22.03.2011 г. № 07-02-10/20, если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Для целей НДС моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке (п. 1, 3 ст. 167 НК РФ).

Таким образом, указал Минфин РФ в письме от 07.02.2011 г. № 03-03-06/1/78, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Напомним, что с 1 июля 2014 года в новом п. 16 ст. 167 НК РФ прямо указано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

То есть дата регистрации права собственности на недвижимое имущество значения иметь не будет.

Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров.

Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.

Следовательно, в Вашем случае счет-фактура должен был быть выставлен продавцом не позднее пяти календарных дней считая с 23.12.2013 г.

В соответствии с п. 4 ст. 166 НК РФ общая сумма налога исчисляется по итогам каждого налогового периода применительно ко всем операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с п.п. 1–3 п. 1 ст. 146 НК РФ, момент определения налоговой базы которых, установленный ст. 167 НК РФ, относится к соответствующему налоговому периоду, с учетом всех изменений, увеличивающих или уменьшающих налоговую базу в соответствующем налоговом периоде.

Следовательно, поскольку предоплата поступила в IV квартале 2013 года, Вы должны отразить НДС к уплате в налоговой декларации за IV квартал 2013 года.

В графах 3 и 5 по строке 070 раздела 3 декларации отражаются суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (за исключением сумм оплаты, частичной оплаты, полученной налогоплательщиками, определяющими момент определения налоговой базы в соответствии с п. 13 ст. 167 НК РФ) и соответствующие суммы налога.

Это установлено п. 38.4 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного приказом Минфина РФ от 15.10.2009 г. № 104н.

В периоде отгрузки (переход права собственности) также определяется налоговая база по НДС.

Согласно п. 8 ст. 271 НК РФ суммы налога, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), подлежат вычету.

Вычеты сумм налога, указанных в п. 8 ст. 271 НК РФ, производятся с даты отгрузки соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 6 ст. 172 НК РФ).

Следовательно, в налоговой декларации за I квартал 2014 года Вы отразите налоговую базу по строке 010 раздела 3.

А по строке 200 продавцом отражаются суммы налога, исчисленные с сумм оплаты, частичной оплаты, полученной в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), предстоящей передачи имущественных прав, и отраженные в строке 070, принимаемые к вычету с даты отгрузки соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг) в соответствии с п. 6 ст. 172 НК РФ (п. 38.12 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС).

Покупатель

Покупатель принимает нежилое помещение к учету в качестве объекта основных средств по первоначальной стоимости (п. 4, 5, 7 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н).

Согласно ст. 374 НК РФ объектами налогообложения налогом на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 17.11.2011 г. № 148, в случае приобретения в собственность объектов недвижимости приобретатель становится плательщиком налога на имущество организаций независимо от наличия государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в силу законодательства о бухгалтерском учете такая регистрация не указана среди обязательных условий учета соответствующих объектов на балансе в качестве основных средств.

П. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, установлено, что принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

Указанный акт, утвержденный руководителем организации, вместе с технической документацией передается в бухгалтерскую службу организации, которая на основании этого документа открывает инвентарную карточку или делает отметку о выбытии объекта в инвентарной карточке.

Таким образом, если покупатель учел помещение в составе основных средств в декабре 2013 года, то он должен представить налоговую декларацию по налогу на имущество организаций за налоговый период 2013 года.

Если помещение учтено в составе основных средств в январе 2014 года, то покупатель должен представить налоговый расчет по истечении первого отчетного периода 2014 года.

Первоначальная стоимость объекта основных средств определяется как стоимость здания, установленная договором купли-продажи без учета НДС.

Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ.

Налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг).

Вычетам подлежат суммы налога после принятия на учет товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Вычетам у налогоплательщика, перечислившего суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, подлежат суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 12 ст. 171 НК РФ).

Вычеты сумм налога, указанных в п. 12 ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм (п. 9 ст. 172 НК РФ).

В соответствии с п. 38.9 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС в графе 3 раздела 3 налоговой декларации по строке 150 отражается сумма налога, предъявленная покупателю при перечислении суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, подлежащая вычету у покупателя в соответствии с п. 12 ст. 171 и п. 9 ст. 172 НК РФ.

Сумма вычета с выданного аванса отражается в налоговой декларации за тот налоговый период, в котором покупатель получил счет-фактуру от продавца.

Следовательно, если счет-фактура был получен в декабре 2013 года, то вычет с аванса отражается в декларации за IV квартал 2013 года.

В соответствии с п. 3 ст. 170 НК РФ в случае перечисления покупателем сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, подлежат восстановлению налогоплательщиком в размере, ранее принятом к вычету в отношении предоплаты.

Восстановление сумм налога производится покупателем в том налоговом периоде, в котором суммы налога по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету.

При получении от продавца «отгрузочного» счета-фактуры в январе 2014 года покупатель отразит суммы восстановленного НДС в налоговой декларации за I квартал 2014 года.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Реализация недвижимости, учтенной в составе товаров

Еще по теме: