С 1 апреля 2024 года изменились правила перепланировки помещений

В декабре 2023 года был принят разработанный при участии Росреестра Закон^[1], которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ и в Закон о государственной регистрации недвижимости^[2] в части перепланировки помещений.

В СМИ стала распространяться недостоверная информация о том, как будет работать новый закон. Чтобы устранить неверное толкование, Росреестр решил разъяснить суть изменений и расставить все точки над «и».

Приводим разъяснения Росреестра о новом законе о перепланировках в многоквартирных домах.

Цель внесенных изменений

Помещения в многоквартирных домах являются объектами гражданского оборота.

Любой приобретатель помещения заинтересован в получении достоверной информации как о назначении помещения, так и о его границах и внутренней планировке.

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости.

Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры – как в меньшую, так и в большую сторону.

При этом если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже.

Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.

В связи с этим Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений.

Порядок согласования перепланировки не изменился

В целом изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме.

Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесение последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка. После перепланировки необходимо внести соответствующие сведения в ЕГРН (о границах и (или) площади помещения) или провести государственный кадастровый учет и регистрацию права на образованные помещения.

Законом лишь уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений Жилищного кодекса РФ (статьи 40).

В частности, в понятии прописано – что является результатом таких работ:

изменение границ или площади помещения, в том числе смежных помещений,
образование новых помещений,
изменение внутренней планировки помещений (в том числе без изменения границ или площади помещения).

Кроме того, законом определяется, с какого момента перепланировка считается завершенной – в части назначения, границ и площади помещения.

До принятия закона этот вопрос не был урегулирован.

Теперь установлено, что таким моментом является внесение измененных сведений в ЕГРН.

Ремонт, реконструкция и перепланировка

Ремонт, реконструкция и перепланировка – это разные виды строительных работ.

Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.

В частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не нужно.

А реконструкцию и перепланировку – нужно, поскольку они как раз предполагают изменения характеристик помещения.

К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.

Вносить изменения в техпаспорт помещения теперь не нужно

Ранее было предусмотрено, что перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.

^[1] Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

^[2] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».