Учет инвестиционной недвижимости субъектами малого предпринимательства

Тематики: Бухгалтерский учет, Горячая линия с аудиторами, Развернуто

Обязано ли юридическое лицо, применяющее УСН и являющееся субъектом малого предпринимательства, применять ФСБУ 6/2020 в отношении инвестиционной недвижимости?

Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком—Аудит Екатеринбург».

ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» должны применять все коммерческие и некоммерческие организации.

Не применяют ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 только организации бюджетной сферы (п. 2 ФСБУ 6/2020, п. 2 ФСБУ 26/2020).

Упрощенные способы

Организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, могут (подп. «а» п. 4 ФСБУ 26/2020):

1) формировать первоначальную стоимость основных средств (ОС) в особом порядке:

включать в капитальные вложения, формирующие первоначальную стоимость ОС, только суммы, подлежащие уплате продавцу (подрядчику) без учета НДС. Другие затраты, в том числе на приведение ОС в состояние и местоположение, необходимые для использования, такие организации могут учитывать в расходах текущего периода;
не учитывать скидки, льготы, премии и иные поощрения. Эти суммы можно включать в прочие доходы, а не корректировать на них фактические затраты при включении в капитальные вложения;
не определять приведенную (дисконтированную) стоимость кредиторской задолженности, если продавец (подрядчик) предоставляет длительную отсрочку (рассрочку) оплаты. То есть если проценты за отсрочку (рассрочку) оплаты в договоре не указаны, их можно не выделять из договорной стоимости ОС. В капитальные вложения в таком случае включают договорную стоимость (без НДС), как если бы отсрочки (рассрочки) оплаты не было.

2) при приобретении ОС по договорам с исполнением обязательств неденежными средствами (например, по договору мены) величину затрат, оплаченную неденежными средствами, определять (подп. «а» п. 4, п. 13 ФСБУ 26/2020):

по балансовой стоимости передаваемых активов;
по фактическим затратам на выполнение работ, оказание услуг.

Такой порядок применяется независимо от возможности определить справедливую стоимость передаваемого имущества (результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, работ, услуг) или приобретаемых объектов ОС.

3) не проверять объекты ОС и капитальные вложения в них на обесценение (п. 3 ФСБУ 6/2020, подп. «а» п. 4 ФСБУ 26/2020). Балансовая стоимость ОС в этом случае представляет собой их первоначальную стоимость, уменьшенную на суммы накопленной амортизации.

Все выбранные способы учета из перечисленных выше закрепляются в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).

Инвестиционная недвижимость

Инвестиционной считается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Данная недвижимость образует отдельную группу основных средств (п. 11 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

ФСБУ 6/2020 не содержит ни специальных критериев, ни примеров отнесения недвижимости к инвестиционной. Поэтому можно руководствоваться МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» в части, не противоречащей нормам ФСБУ 6/2020.

К инвестиционной недвижимости относятся земля и (или) здание (часть здания), которые собственник или арендатор удерживает для получения арендных платежей и (или) выгоды от подорожания объекта. Она не предназначена ни для продажи в ходе обычной деятельности, ни для использования в производстве, при поставке товаров, оказании услуг или в административных целях (п. 5 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»). Инвестиционная недвижимость приносит деньги в основном независимо от других активов организации (п. 7 МСФО «Инвестиционная недвижимость»).

Такую недвижимость противопоставляют недвижимости, занимаемой владельцем (собственником или арендатором) для производства, поставки товаров, оказания услуг либо для административных целей (п. 5 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»).

Например, инвестиционной недвижимостью будет земельный участок, который вы хотите продать подороже через достаточно длительное время, а не в краткосрочной перспективе в ходе вашей обычной деятельности. Напротив, если вы приобрели недвижимость исключительно для скорой перепродажи, то ее не признают инвестиционной (подп. «a» п. 8, подп. «a» п. 9 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»).

Организации необходимо разработать критерии, чтобы определять, может ли та или иная недвижимость считаться инвестиционной для вашей деятельности (п. 14 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»).

Ваш случай

Таким образом, юридические лица, применяющие УСН и являющиеся субъектами мало предпринимательства, обязаны применять ФСБУ 6/2020 в отношении инвестиционной недвижимости, самостоятельно разработав критерии ее определения.