Учет объекта аренды при применении УСН

Вопрос.

Организация применяет УСН.

Как учитывать объект недвижимого имущества, сданного в аренду в бухгалтерском учете.

Входит ли в налоговую базу по налогу на имущество такой объект аренды в связи с внесенными изменениями в ст. 378 НК РФ, согласно которым имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя).

Ответ.

(Отвечает ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»)

Порядок отражения в бухгалтерском учете передачи основного средства (объекта недвижимости) в аренду зависит от того, классифицирована аренда в качестве операционной или не операционной (финансовой).

При операционной аренде

Объект недвижимости, переданный в операционную аренду, с баланса арендодателя не списывается. Такой объект относится к отдельной группе основных средств — инвестиционной недвижимости. Его можете учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 41 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).

Амортизацию по переданному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению и т.п.) арендодатель продолжает начислять в прежнем порядке (п. 30 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»). Исключение составляет инвестиционная недвижимость, которая учитывается по переоцененной стоимости. Амортизация по этому имуществу не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

При не операционной (финансовой) аренде

На дату предоставления предмета аренды арендодатель в качестве актива признает инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости (п. п. 32, 33 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»). Данный актив представляет собой дебиторскую задолженность. Он отражается на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В дебет этого счета арендодатель включает (п. 34 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»):

— затраты, связанные с договором аренды. Они признаются по мере осуществления;

— справедливую стоимость предмета аренды.

Объект недвижимости, предоставленный в аренду, списывается с бухучета. Если балансовая (остаточная) стоимость объекта недвижимости отличается от справедливой, то возникшую разницу арендодатель учитывает в составе доходов (расходов) периода, в котором признана инвестиция в аренду. Превышение справедливой стоимости над балансовой отражается в составе прочих доходов, а превышение балансовой стоимости над справедливой в составе прочих расходов (п.п. «б» п. 40 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», п. 34 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Чистую стоимость инвестиции арендодатель определяет путем дисконтирования валовой стоимости инвестиции в аренду.

Последняя равна сумме будущих арендных платежей по договору и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа данного предмета.

Для дисконтирования применяется процентная ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме его справедливой стоимости и понесенных арендодателем затрат по договору (п. п. 15, 33 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).

Налог на имущество

Применение организациями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Следовательно, с переданного в аренду объекта недвижимого имущества у арендодателя, применяющего УСН, возникает обязанность по уплате налога на имущество только в отношении тех объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость и при условии, что они входят в вышеуказанный перечень.

Данный вывод следует из пп. 2 п. 1 ст. 374, п. 3 ст. 378, п. 2 ст. 346.11 НК РФ.

В отношении иных объектов недвижимого имущества налог на имущество такие организации не уплачивает.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Учет объекта аренды при применении УСН

Еще по теме: