Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ.

Статья в бюллетене: Бюллетень № 8 (12) – Август 2021 , опубликовано 08.09.2021

(Продолжение, начало в № 7 бюллетеня за 2021 г.)

Доходы ТСЖ

Доходы от хозяйственной деятельности и прочие поступления в ТСЖ включаются в состав доходов (пп. 2, 4 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). Доходы признаются кассовым методом — на момент поступления средств (п. 1 ст. 346.17, п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).

В составе доходов ТСЖ учитывает:

1) доходы от собственной деятельности, в том числе:

плату за услуги и работы, которые ТСЖ выполняет самостоятельно (например, услуги слесаря, сантехника и т.п.);
плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, за коммунальные услуги, которую предъявили собственникам помещений. Доход признается в части, которая превышает приобретение соответствующих работ (услуг) у поставщиков (письмо Минфина России от 13.08.2018 № са-4-7/15613@);

2) посредническое вознаграждение, если с собственниками заключен посреднический договор (письмо Минфина России от 12.09.2019 № 03-01-15/70350);

3) прочие доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), например, проценты с депозита, на котором размещены временно свободные средства ТСЖ (п. 6 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина России от 29.09.2015 № 03-03-07/55629).

ТСЖ не учитывает в доходах:

1) средства целевого финансирования, в том числе (пп. 14 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, пп. 2, 3 п. 1 ст. 137, пп. 1, 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

взносы и платежи членов ТСЖ, в том числе специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) (письма Минфина России от 31.07.2020 № 03-11-11/67411, от 03.07.2017 № 03-11-11/41853, от 10.04.2012 № 03-11-11/119);
средства собственников помещений на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;
средства бюджетов, выделяемых на долевое финансирование капитального ремонта в соответствии с федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и в соответствии с ЖК РФ;
пожертвования.

Указанные поступления не включаются в состав доходов, только если ведется раздельный учет полученных целевых поступлений и расходов, которые были произведены за их счет (пп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ).

2) оплату коммунальных услуг сторонних организаций, которую перечисляют собственники (пользователи) недвижимости через ТСЖ (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, письмо Минфина России от 07.08.2018 № 03-11-11/55373).

Также не является доходом ТСЖ плата за коммунальные услуги, которую собственники перечисляют непосредственно ресурсоснабжающим организациям, не переводя ее на счет ТСЖ (письмо Минфина России от 07.04.2014 № 03-11-06/2/15441).

На территории Свердловской области порядок начисления платы за коммунальные услуги регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354.

Правила N354 разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона РФ «О защите прав потребителей» (от 07.02.1992 N 2300-1) и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

Согласно п. 13 Правил № 354 предоставление коммунальных услуг обеспечивается ТСЖ посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров.

Целевые поступления платежей от членов ТСЖ и членов ЖК не признаются доходом ТСЖ и отражаются в учете в качестве средств целевого финансирования. Планом счетов для учета средств целевого финансирования предназначен балансовый счет 86 «Целевое финансирование».

Поступившие от членов ТСЖ средства отражаются записью по дебету счетов 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Начисления отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Аналогично отражаются в бухгалтерском учете платежи собственников за коммунальные услуги.

Распоряжаться средствами целевого финансирования может только общее собрание собственников помещений в МКД.

На счете 20 «Основное производство» необходимо открыть статьи номенклатурных групп аналогичные статьям доходов и целевого финансирования, открытым на счете 90.01 «Выручка» и 86 «Целевое финансирование».

В случае выполнения работ, услуг силами подрядчика, в бухгалтерском учете операции отражаются следующим образом:

Дт 60 Кт 51, 50, 71 — Оплачено подрядчику за работы услуги

Дт 20 Кт 60 – Отражена стоимость выполненных подрядчиком работ, услуг

Дт 86 Кт 20 – Отражено использование средств целевого финансирования по соответствующей статье

В случае выполнения работ собственными силами, в бухгалтерском учете операции отражаются следующим образом:

Дт 20 Кт 10, 69, 70 – Отражена стоимость использованных материалов и начисленной зарплаты

Дт 86 Кт 20 – Отражено использование средств целевого финансирования

Выручка от выполнения работ, оказания услуг признается доходом от обычных видов деятельности в сумме, согласованной сторонами, что следует из п. 5, 6.1, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

Доходы от приносящей доход деятельности следует отражать по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка», предусмотренном для этих целей Планом счетов, в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (либо на отдельном субсчете к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», в зависимости от учетной политики ТСЖ).

Осуществляемые расходы учитываются ТСЖ на счете 20 «Основное производство». К этому счету следует открыть субсчета для учета расходов на ведение уставной деятельности, и для учета расходов на выполнение (оказание) дополнительных работ (услуг). Расходы должны соответствовать доходам.

Счет 20 «Основное производство» в соответствии с Планом счетов закрывается на счет 90.02 «Себестоимость продаж», где формируется себестоимость выполненных работ, оказанных услуг по приносящей доход деятельности.

Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают оказываемые им дополнительные услуги, внося денежные средства в кассу ТСЖ. Поступление денежных средств отражается записью по дебету счета 50 «Касса» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).

ТСЖ, как некоммерческая организация, может осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана.

Если ТСЖ осуществляет приносящую доход деятельность, например, выполняет работы и оказывает услуги собственникам помещений в многоквартирном доме, не связанные с общим имуществом собственников, то ТСЖ обязано вести учет доходов и расходов от приносящей доход деятельности. Раздельный учет доходов и расходов следует вести еще и потому, что в его отсутствие ТСЖ не будет иметь права не облагать налогом при применении УСН целевые поступления собственников помещений.

Стоимость дополнительных работ и услуг определяется ТСЖ и оформляется каким-либо внутренним документом (прайс-лист).

За незаконное взимание платы с собственников жилья ТСЖ могут привлечь к административной ответственности.

Федеральным законом от 31.12.2017г. №485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» определен размер штрафа за неправильное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги. ТСЖ при выявлении нарушения обязаны уплатить собственнику или нанимателю помещения в многоквартирном доме штраф в размере 50% от суммы превышения платы.

Во избежание ответственности, следует узаконивать взимание дополнительных платежей путем проведения общего собрания собственников жилья в МКД.

Услуги от сдачи в аренду общего имущества и по предоставлению доступа для размещения оборудования начисляются записью по кредиту счета 90.01 «Выручка» в корреспонденции со счетом учета расчетов 62.01 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ определен перечень общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В частности, к такому общему имуществу многоквартирного дома относятся чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (технические подвалы), крыши.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Так, плата за использование чердака для размещения на нем оборудования иными лицами возможна, если об этом принято решение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Если организации, являющиеся операторами связи, размещают кабели и оборудование связи на конструктивных элементах здания, то эти доходы должны быть доходами всех собственников здания. Собственники, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ имеют право на денежные средства, полученные от размещения телекоммуникационного оборудования в жилых домах. Денежные средства, поступающие от использования общего имущества МКД, должны быть направлены на содержание этого имущества или иные нужды собственников.

Необходимо совместно определять использование доходов от сдачи в аренду общего имущества ТСЖ и размещения оборудования третьих лиц.

При проведении общего собрания собственников жилья в МКД необходимо определять цели расходования средств от приносящей доход деятельности.

Сомнительная дебиторская задолженность

В отношении дебиторской задолженности, имеющей признаки сомнительной ТСЖ должен быть сформирован резерв сомнительной задолженности (п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом МФ РФ от 29.07.1998 N 34н).

Создание в бухгалтерском учете резерва сомнительной задолженности является обязанностью организаций, а не их правом.

Сомнительной считается любая дебиторская задолженность организации, которая не погашена или с высокой степенью вероятности не будет погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена соответствующими гарантиями (залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток).

Создание резервов по сомнительным долгам является инструментом повышения уровня достоверности бухгалтерской отчетности.

Величина резерва определяется отдельно по каждому сомнительному долгу в зависимости от финансового состояния (платежеспособности) должника и оценки вероятности погашения долга полностью или частично. Но действует и обратное правило. Если есть уверенность, что просроченная задолженность будет погашена, то резерв по ней создавать не нужно.

Такие обстоятельства ведут к тому, что для создания резерва сомнительной задолженности недостаточно формальных оснований. Необходимо проводить мониторинг дебиторской задолженности и указывать точные причины включения непогашенной задолженности в резерв.

Акт сверки как документ, подтверждающий признание долга, имеет существенное значение при решении спора об истечении срока исковой давности. Для того, чтобы акт сверки мог быть использован в качестве доказательства признания долга, и служил основанием для прерывания срока исковой давности, в акт следует включать информацию:

полномочия сторон, подписавших акт,

дата подписания акта,

основание возникновения задолженности (договор и первичный документ), дата возникновения задолженности и её размер.

(Окончание в № 9 бюллетеня за 2021 г.)

Автор

Агишева Ольга Валерьевна

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ.

Еще по теме: