Передача в субаренду публичного земельного участка без согласия арендодателя
Публикуем наиболее интересные, с нашей точки зрения, дела о судебных процессах в сфере землепользования.
Суть дела. Администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, договор прошел государственную регистрацию.
Общество просило администрацию согласовать предоставление части земельного участка в субаренду, однако администрация отказала в таком согласовании.
Впоследствии, ссылаясь на заключение договора субаренды без предусмотренного договором аренды согласия администрации, последняя направила в адрес общества претензию о расторжении договора и возврате земельного участка.
Отказ общества послужил основанием для обращения администрации в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и о его возврате.
Решение суда первой инстанции. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ст. 22, 46 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), разъяснениями, содержащимися в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума № 11).
Установив, что договор аренды был заключен после введения в действие ЗК РФ на срок более 5 лет, договор субаренды с третьими лицами был заключен после уведомления арендодателя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Решение суда апелляционной и кассационной инстанции. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением суда округа, решение суда первой инстанции было отменено, заявленные исковые требования удовлетворены.
Отменяя решение суда первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанции, руководствуясь ст. 421, 450, 619, 622 ГК РФ, ст. 22, 46 ЗК РФ, установив, что условие договора аренды о необходимости получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду не оспорено, недействительным не признано, пришли к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды при заключении договоров субаренды с третьими лицами в отсутствие согласования с арендодателем, в связи с чем удовлетворили заявленный иск.
Решение надзорной инстанции. Судебная коллегия Верховного Суда постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, оставила в силе решение суда первой инстанции, отметив следующее.
П. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
В отличие от указанного общего правила п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (без ссылки на договорные условия).
Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до 5 и более 5 лет, то есть при долгосрочной аренде.
Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума № 11, при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем 5 лет, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом арендодатель не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем 5 лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.
Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2021), Определении № 305-ЭС21-4791 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!