Договоры аренды

Тематики: Хозяйственная деятельность

Индивидуальный предприниматель, находящийся на УСН (доходы минус расходы), имею магазины. Один магазин сдаю в аренду арендаторам, заключив с ними договоры аренды, где указывается занимаемая ими площадь. Площадь торгового зала магазина 70 кв. м. Сумма площадей, сданных в аренду, равна 45 кв. м, остальная площадь пустует, то есть не сдана, плюс коридоры между арендаторами.

Вправе я не включать коридоры (проходы между стеклянными витринами) в сданную торговую площадь? За пустующие площади не плачу налоги? Сам в этом магазине никакой деятельности не веду. Могу ли заключить с этими же арендаторами договор, где не указывается площадь, а выделяется торговое место?

(г. Верхний Тагил)

Гражданское законодательство определяет, что граждане (в том числе индивидуальные предприниматели) и юридические лица свободны в заключении договора.

В частности, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому Вы можете указывать в договорах аренды, что арендатору во временное пользование передается определенная часть торговых площадей.

Причем какая именно часть торговой площади сдается в аренду (то есть включены в нее коридоры или нет) Вы определяете сами.

Поэтому если Вы не хотите включать коридоры между сданными в аренду торговыми площадями, Вы можете заключать с арендаторами соответствующие договоры.

За пустующие площади никакие налоги Вы уплачивать не должны.

Заключение договоров аренды, в которых в качестве объекта аренды указано торговое место, противоречит гражданскому законодательству.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если, к примеру, в одном торговом зале вы сдадите в аренду нескольким арендаторам «торговые места», то невозможно будет точно установить, какая именно часть торгового зала (по размеру, по местоположению и т.д.) сдана в аренду тому или иному арендатору.

Такой договор в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ не считается заключенным, то есть он недействителен.

Нарушение гражданского законодательства может повлечь и налоговые последствия.

Налоговые органы при проверке могут исключить из расходов некоторые затраты, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, например, затраты на коммунальные услуги.

В связи с тем, что договор аренды недействителен, проверяющие могут сделать вывод о необоснованности таких затрат.

Вам необходимо четко представлять себе, что Вы сдаете в аренду именно помещение (его части), а не магазины, торговые места и т.п.

Вы сдаете в аренду определенные площади в помещении, и для Вас не имеет значения, каким образом арендаторы будут вести на этих площадях торговлю и платить налоги (в частности, ЕНВД).

Даже если арендатор будет в отношении деятельности по розничной торговле исчислять ЕНВД с применением физического показателя «торговое место» (например, если на арендованных площадях он ведет торговлю через киоск), то в договоре аренды тем не менее необходимо указать площадь сданной в аренду части помещения в квадратных метрах.

В противном случае, как мы разъяснили выше, договор аренды будет недействителен.

Таким образом, в договоре аренды должна быть четко указана площадь части помещения, которая передается арендатору.

Договоры аренды помещений, заключенные на срок не менее года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В этом случае к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.