Учет в товариществах собственников жилья на УСН

Тематики: УСН

Товариществом собственников жилья в налоговую инспекцию подано заявление о переходе на УСН (доходы, уменьшенные на величину расходов). Наемных работников пока нет. Вид экономической деятельности по выписке из ЕГРЮЛ:

1. управление эксплуатацией жилого фонда;

2. сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

На средства, поступающие от сдачи в аренду помещений, ТСЖ планирует проведение текущих и капитальных ремонтов жилого фонда. Средства эти незначительные, поэтому предполагается делать накопления сумм в течение налогового периода, чтобы произвести какие-либо работы по ремонту.

Подскажите, пожалуйста, как будут учитываться эти средства при определении налоговой базы? Какие существуют способы для создания резерва на проведение ремонта? После передачи в управление ТСЖ бывшей Управляющей компанией многоквартирного дома необходимо ли его ставить на баланс предприятия, если все жильцы являются собственниками (или его нужно поставить на забалансовый счет)? Какие налоги платятся в данной ситуации, и какие сдаются отчеты? Каким образом нужно рассчитывать и уплачивать земельный налог?

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения по единому налогу при УСН учитывают следующие доходы:

– доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ).

Поскольку сдача имущества в аренду будет для ТСЖ одним из основных видов экономической деятельности, доходы в виде арендной платы Вы будете учитывать при исчислении единого налога при УСН как доходы от реализации.

Главой 26.2 НК РФ не предусмотрена возможность создания резервов предстоящих расходов (в том числе расходов на ремонт).

Более того, согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

То есть суммы арендной платы, которые Вы будете накапливать с целью проведения ремонта жилого фонда, не будут уменьшать налоговую базу по единому налогу при УСН.

Таким образом, получив сумму арендной платы, Вы обязаны будете включить ее в состав доходов, но учесть в расходах эти суммы, накапливаемые на предстоящие ремонты, Вы не можете (до того момента, пока расходы на ремонт не будут фактически произведены и оплачены).

Обратите внимание!

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом РФ от 24.07.2007 г. № 216-ФЗ в ст. 251 НК РФ, с 1 января 2008 г. для целей исчисления налога на прибыль не будут учитываться отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами. Действие данной нормы распространяется на правоотношения, возникшиес 1 января 2007 г.

Тем самым ТСЖ освобождены от необходимости уплачивать налог на прибыль с сумм резервов под предстоящие ремонты имущества, формируемых за счет отчислений членов ТСЖ.

Однако, как мы уже отметили, при применении УСН формирование резервов на ремонт не предусмотрено, и ст. 324 НК РФ «упрощенцами» не применяется.

То есть для ТСЖ, применяющих УСН, вышеуказанные новшества ничего не изменили.

Поэтому, вероятнее всего, налоговики по-прежнему будут требовать, чтобы все поступления от членов ТСЖ учитывались в составе доходов при исчислении единого налога при УСН.

Напомним, что Минфин уже неоднократно выпускал письма, в которых указывал, что средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг следует считать доходами при применении УСН (см., например, письма Минфина от 26.06.2006 г. № 03-11-04/2/128, от 29.12.2006 г. № 03-11-04/2/299).

Конечно, те ТСЖ, которые не боятся отстаивать свою правоту в суде, могут не соглашаться с чиновниками.

Ведь арбитражные суды, как правило, поддерживают ТСЖ в таких спорах.

В своих решениях они указывают, что в соответствии со ст. 346.15 НК РФ доходы, поименованные в ст. 251 НК РФ, в доходы при УСН не включаются.

При этом п. 2 ст. 251 НК РФ предусматривается, что при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, к которым относятся, в частности, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Целью создания товарищества собственников жилья является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, а также обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

Поэтому поступающие в распоряжение от товарищей – членов товарищества – денежные средства, носящие строго целевую направленность, исключаются из налогооблагаемой базы.

То есть неотражение товариществом в составе доходов для исчисления единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, денежных средств, полученных от участников товарищества собственников жилья на содержание и эксплуатацию жилого дома, с учетом поступлений на ремонт дома, является обоснованным (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 04.05.2007 г. № Ф09-3114/07-С3, от 20.06.2006 г. № Ф09-5416/06-С1).

Но если судиться Вы не готовы, то средства, поступающие от членов ТСЖ (в том числе на проведение ремонтов) Вам придется учитывать в составе доходов.

Принимать на баланс многоквартирные дома ТСЖ не может (это касается как собственно жилых помещений (квартир), так и общего имущества (подъезды, чердаки, подвалы и т.п.)).

Ведь право собственности на жилые помещения принадлежит не ТСЖ, а частным лицам – гражданам.

Им же принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество) (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

А одним из основных принципов бухгалтерского учета является допущение имущественной обособленности (то есть предполагается, что активы и обязательства организации существуют обособленно от активов и обязательств собственников этой организации и активов и обязательств других лиц).

Это установлено п. 6 ПБУ 1/98 «Учетная политика организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 09.12.1998 г. № 60н.

Кроме того, невозможность принятия на учет многоквартирного дома в качестве основного средства обусловлена п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, согласно которому объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Из этого следует, что отражать на своем балансе по общему правилу организация может лишь те основные средства, на которые имеет право собственности.

Таким образом, учитывать многоквартирный дом на балансе ТСЖ Вы не вправе.

Как правило, большинство ТСЖ учитывают многоквартирные дома на забалансовых счетах.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, то есть принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Следовательно, ТСЖ не является налогоплательщиком земельного налога в отношении земельного участка под многоквартирным домом.

Что касается иных налогов и взносов и отчетности по ним, то, помимо единого налога при УСН, ТСЖ должно уплачивать «зарплатные» налоги и взносы, если оно производит выплаты физическим лицам (в том числе – членам правления ТСЖ, председателю ТСЖ): НДФЛ, пенсионные взносы.

То есть ТСЖ необходимо сдавать налоговые декларации по НДФЛ, ЕСН, страховым взносам на обязательное пенсионное страхование, представлять в налоговую Справки о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ.

В случае заключения с физическими лицами гражданско-правовых договоров, по условиям которых ТСЖ обязано уплачивать за физическое лицо страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, или трудовых договоров, ТСЖ должно также начислять и уплачивать страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний в соответствии с Федеральным законом РФ от 24.07.1998 г. № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний», а также представлять отчетность – Расчетную ведомость по средствам ФСС РФ по форме 4-ФСС РФ.