Собственник одного из помещений в здании. Земельный вопрос

Тематики: Хозяйственная деятельность

Имею в собственности помещение, которое находится в здании, где еще два собственника, в том числе городская администрация (объект МЧС). Хочу оформить земельный участок в собственность, но Администрация не дает разрешение, предлагает только вариант долгосрочной аренды.

Имею ли я право на оформление в собственность данного земельного участка?

По общему правилу в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений вправе по своему выбору приобрести земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены эти здания, строения, сооружения, либо в собственность, либо в аренду.

Особенность Вашей ситуации в том, что Вы являетесь собственником не всего здания, а лишь помещения в этом здании.

Помимо Вас помещениями в здании владеют еще два собственника: одного из них условно назовем «второй собственник», а третий собственник – это муниципальное образование (город), предоставившее помещение учреждению МЧС.

И Вы, и второй собственник, и муниципальное образование имеете права на земельный участок, на котором расположено здание, поэтому Вы не можете претендовать на приобретение в единоличную собственность или в аренду всего участка.

А разделить земельный участок под зданием на три самостоятельных земельных участка, с тем чтобы каждый из собственников помещений мог получить в аренду или в собственность свой отдельный участок, невозможно, так как каждое помещение неотделимо от всего здания, а здание, в свою очередь, неотделимо от земельного участка, на котором оно расположено.

То есть для существования, а значит, и использования каждого помещения необходим весь земельный участок.

Следовательно, земельный участок, на котором находится здание, является неделимым.

И еще один нюанс: в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ права на земельные участки приобретают только граждане и юридические лица.

В Вашей ситуации одним из собственников помещений является муниципальное образование.

Согласно п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

Муниципальное образование является не гражданином или юридическим лицом, а особым, самостоятельным субъектом права.

Поэтому муниципальное образование не может приобрести земельный участок, на котором расположено здание, в собственность или в аренду в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В то же время в помещении, собственником которого является муниципальное образование, находится учреждение МЧС, а значит, это учреждение должно было получить и определенное право на данное помещение.

Как правило, имущество (в том числе помещения), находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются учреждениям (в том числе учреждениям МЧС) на праве оперативного управления.

Итак, в Вашем случае помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат трем лицам, в том числе двум лицам – на праве собственности и одному – на праве оперативного управления.

Условия приобретения прав на земельный участок в такой ситуации определены п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве оперативного управления, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, Вы можете приобрести земельный участок только в аренду, причем помимо Вас арендаторами могут стать второй собственник помещений в этом здании и учреждение МЧС, то есть Вы все станете соарендаторами.

При этом, как указал Пленум ВАС РФ в п. 19 постановления от 24.03.2005 г. № 11, такой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

То есть для заключения договора аренды земельного участка Вам не обязательно обращаться в администрацию вместе со вторым собственником и учреждением МЧС.

Вы можете самостоятельно заключить такой договор с Администрацией, а второй собственник и учреждение МЧС впоследствии смогут вступить в этот договор аренды, то есть стать соарендаторами.

Заметим, что если Вы все (вместе со вторым собственником и учреждением МЧС) станете соарендаторами, то вносить арендную плату каждый из Вас будет пропорционально площади принадлежащего ему помещения (п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

Если же Вы самостоятельно заключите договор аренды (без участия соарендаторов), то Вам придется вносить арендную плату за весь земельный участок.

В этом случае Вы будете вправе требовать от другого собственника и учреждения МЧС уплатить Вам ту часть арендной платы, которую они должны были бы платить, если бы стали соарендаторами (такие разъяснения арбитражным судам Уральского округа дал Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа в рекомендациях, утвержденных протоколом от 11.11.2005 г. № 4).