Расходы на капвложения для арендатора

(Письма ФНС РФ от 13.07.2009 г. № 3-2-06/76, Минфина РФ от 17.07.2009 г. № 03-03-06/1/478)

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

То есть для целей гражданского законодательства при отсутствии возражений арендодателя договор аренды, срок которого истек, может считаться возобновленным на неопределенный срок без оформления какихлибо дополнительных соглашений между арендодателем и арендатором.

Для целей налогообложения прибыли в соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Таким образом, НК РФ ограничивает период, в котором арендатор вправе начислять амортизацию по указанному имуществу, сроком действия договора аренды.

Если в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то по мнению налоговиков, договор с истекшим сроком прекращает действовать, а возобновленный договор на неопределенный срок следует рассматривать как новый договор аренды.

Если после истечения срока действия договора аренды заключается новый договор аренды с новым сроком действия, то и Минфин и налоговики единодушно считают, что начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений должно быть прекращено.

Обосновывается это тем, что возможность продолжить начисление амортизации капитальных вложений в объекты арендованных основных средств в случае заключения нового договора аренды данных основных средств НК РФ не предусмотрена.

Если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке.

Такова позиция Минфина.

Поскольку возобновление договора без письменных соглашений признаются контролирующими органами новым договором аренды с прекращением начисления арендатором амортизации по капвложениям, то в этом случае арендатору, чтобы не потерять право на начисление амортизации нужно заключить дополнительное соглашение о пролонгации срока действия договора.

В письменной форме.

ФНС отметила также, что п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае, если после внесения изменений в договор аренды здания (помещения) или сооружения в части его продления срок договора аренды становится больше года, такой договор также подлежит государственной регистрации.