Обязанность налоговых агентов по НДС при выкупе муниципального имущества

Тематики: НДС

ООО (режимы налогообложения – УСН, ЕНВД) арендует муниципальное имущество (комнату). На основании Федерального закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» мы с заявлением обратились о выкупе данного помещения и о получение рассрочки (кредита) сроком на три года. На основании договора купли-продажи комната имеет установленную оценкой рыночную стоимость торгового помещения 160 000 руб. (в т.ч. НДС не указано). На основании графика платежей по кредиту сумма в рассрочку разбита без НДС, то есть сумма кредита предоставлена на 18% меньше, кредит гасим с 11.06.2009 г.

Когда и в какой сумме я должна сдать декларацию по НДС (по сумме оплаты кредита или полной стоимости по договору купли продажи (единовременно))? При такой сделке мы являемся налоговыми агентами?

Организации, применяющие УСН, и организации, осуществляющие деятельность, облагаемую ЕНВД, не признаются налогоплательщиками НДС, однако не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами по НДС признаются покупатели (получатели) государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Ваша организация признается налоговым агентом по НДС.

При этом налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом НДС.

На основании ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Минфин РФ также указывает, что при определении налоговой базы по НДС по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает в себя налог на добавленную стоимость (письма от 23.07.2009 г. № 03-07-11/175, от 19.10.2009 г. № 03-07-15/147).

П. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что налоговый агент обязан исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества принадлежит право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку).

Ваша организация выбрала порядок оплаты в виде рассрочки платежа сроком на три года с оплатой приобретенного имущества частями и в сроки, установленные графиком платежей.

Таким образом, каждый раз при погашении стоимости имущества Вашей организации следует исчислить сумму НДС в составе каждого платежа расчетным методом.

На тот факт, что исчисление суммы НДС производится покупателем — налоговым агентом при оплате имущества, то есть в момент предварительной оплаты (частичной оплаты) приобретаемого имущества либо в момент оплаты (частичной оплаты) уже приобретенного имущества, обратил внимание Минфин РФ в письме от 16.09.2009 г. № 03-07-11/228.

При удержании НДС налоговыми агентами сумма НДС должна определяться расчетным методом, в соответствии с которым налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ (18%), к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на размер налоговой ставки (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Договор о выкупе помещения может быть вариативным.

Например, в нем может быть указана сумма по договору с НДС или без НДС, или может быть предусмотрено, что владелец имущества рассчитал сумму, подлежащую оплате в рассрочку, за вычетом НДС, который должен удержать налоговый агент.

Поскольку сумма кредита на 18% меньше, чем стоимость имущества по договору, это означает, что муниципалитет предъявил Вам к оплате уже «очищенную» от НДС сумму.

Если бы в сумме договора купли-продажи и графике платежей была указана сумма с НДС, то порядок расчета сумм НДС был бы следующим.

Предположим, что по условиям договора купли-продажи оплата имущества осуществляется равными долями.

Сумма ежемесячного платежа составит:

160 000 руб. / 36 мес. = 4 444,44 руб.

В указанную сумму входит сумма НДС, ее необходимо определить расчетным методом:

4 444,44 руб. х 18 /118 = 677,97 руб.

Но муниципалитет выдал другой расчет, где в графике платежей указана сумма, подлежащая перечислению продавцу имущества:

4 444,44 руб. – 677,97 руб. = 3 766,47 руб.

Однако обязанность налогового агента при этом не изменилась, следовательно, Вам нужно рассчитать сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет.

Сумма НДС определяется расчетным методом (как было показано выше) и составляет в месяц 677,97 руб.

Что касается срока уплаты в бюджет НДС, исчисленного налоговыми агентами по приобретаемому ими государственному и муниципальному имуществу, то ст. 174 НК РФ в отношении таких налоговых агентов особого срока уплаты налога не установлено.

В связи с этим, по мнению Минфина РФ, уплату налога следует производить по общему правилу, установленному для налогоплательщиков НДС (письмо от 07.07.2009 г. № 03-07-14/64).

То есть НДС будет уплачиваться по итогам каждого налогового периода исходя из суммы налога, исчисленной за истекший налоговый период, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом.

Налоговые агенты обязаны представлять в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

Напомним, что налоговым периодом по НДС является квартал (ст. 163 НК РФ).

Следовательно, Вы должны представлять декларацию по НДС ежеквартально, начиная со II квартала 2009 г., до тех пор, пока не будет погашена сумма кредита.

При этом в декларации за каждый налоговый период Вы должны будете указывать суммы НДС, перечисленные в бюджет в течение данного квартала.

Форма налоговой декларации по НДС и Порядок ее заполнения утверждены приказом Минфина РФ от 07.11.2006 г. № 136н.

При исполнении обязанности налогового агента организациями и индивидуальными предпринимателями, не являющимися налогоплательщиками НДС в связи с переходом на упрощенную систему налогообложения, а также на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, заполняются титульный лист, раздел 2 декларации.

При отсутствии показателей для заполнения раздела 1 декларации в строках указанного раздела ставятся прочерки (п. 1 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС).

Обязанность выполнять функции налогового агента при покупке имущества, составляющего государственную казну РФ, муниципального имущества, составляющего муниципальную казну, введена с 1 января 2009 г.

При этом в Порядок заполнения декларации… не внесены соответствующие изменения, поэтому, по мнению редакции, раздел 2 декларации заполняется аналогично заполнению раздела 2 налоговыми агентами, арендующими федеральное имущество, имущество субъектов РФ и муниципальное имущество.

По строке 090 раздела 2 декларации отражается сумма НДС, исчисленная к уплате в бюджет налоговым агентом.

Напомним, что исчисление и удержание суммы НДС производится в момент оплаты (частичной оплаты) приобретаемого имущества.

Продолжим расчет по условиям Вашего примера.

Вы начали погашение кредита 11 июня 2009 г. и погашаете кредит ежемесячно равными долями.

То есть во II квартале 2009 г. Вы произвели оплату по кредиту только один раз.

Сумма НДС, определенная расчетным методом, составила 677,97 руб.

При заполнении показателей строки 090 следует учитывать, что сумма НДС округляется до целого числа (п. 8 Порядка заполнения декларации…).

То есть по строке 090 налоговой декларации по НДС за II квартал 2009 г. указывается сумма 678 руб. (677,97 руб. округлили до целых рублей).

В III квартале 2009 г. Вы произвели 3 платежа в счет погашения кредита – 11 июля, 11 августа и 11 сентября.

То есть в строке 090 налоговой декларации по НДС за III квартал 2009 г. Вы указываете сумму в рублях:

2 034 руб. (677,97 руб. х 3 мес.).

По строке 100 отражается код операции в соответствии с приложением к Порядку заполнения декларации…

Код операции по реализации на территории РФ имущества, составляющего государственную или муниципальную казну, Порядком заполнения декларации… пока не предусмотрен.

Вы можете указать общий код операций, осуществляемых налоговыми агентами (1011700), либо код, предусмотренный для налоговых агентов, арендующих федеральное имущество и муниципальное имущество (код операции 1011703).

Указание кодов данных операций не может быть признано ошибкой в связи с тем, что формы налоговых деклараций (расчетов) и порядок их заполнения утверждаются Минфином РФ, который за год, прошедший с момента изменений, дополнивших п. 3 ст. 161 НК РФ, не успел внести изменения в Порядок заполнения декларации…

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Обязанность налоговых агентов по НДС при выкупе муниципального имущества

Еще по теме: