Продажа помещения при УСН. Если приобрели для продажи, но использовали в предпринимательской деятельности
Индивидуальный предприниматель находится на УСН (доходы – расходы) с 2005 года. В 2007 году приобрел встроенное нежилое помещение без внутренней отделки. Помещение приобреталось для дальнейшей реализации, поэтому в 2007 году затраты по приобретению помещения не были приняты в расходы по УСН. После завершения отделочных работ с октября 2007 года по июль 2008 года помещение сдавалось в аренду, с доходов по аренде уплачивался налог 15%. В декабре 2008 года нежилое помещение было продано.
Включаются ли в расходы по УСН в момент продажи имущества затраты на его приобретение, в каком размере и какими нормативными актами руководствоваться?
В соответствии с п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают при определении налоговой базы расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (за вычетом суммы «входного» НДС).
Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Следовательно, налогоплательщик налога при УСН вправе учесть расходы по приобретению нежилого помещения как расходы по покупке товара и признать эти расходы по мере реализации товара (помещения).
При этом, отмечает Минфин, главой 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.
Поэтому расходы на проведение реконструкции объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны (письмо от 01.02.2008 г. № 03-11-04/2/25).
Однако если помещение использовалось для осуществления предпринимательской деятельности, то оно уже не может считаться товаром.
В письмах от 11.07.2007 г. № 03-11-05/148, от 01.02.2008 г. № 03-11-04/2/25 Минфин сообщил, что если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости (или их частей) в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств.
В этом случае расходы на их приобретение должны учитываться в порядке, установленном п.п. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ для объектов основных средств.
Поскольку Ваше помещение сдавалось в аренду, то есть использовалось в предпринимательской деятельности, то оно на момент сдачи в аренду признается основным средством, введенным в эксплуатацию.
На то, что выручка, полученная налогоплательщиком от продажи имущества, учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в соответствии со ст. 249 НК РФ, то есть как выручка от реализации товаров, только в случае если это имущество не вводилось в эксплуатацию, обращают внимание и налоговики (письмо УФНС по г. Москве от 23.06.2008 г. № 18-11/3/059128@).
Следовательно, в Вашей ситуации расходы на приобретение основного средства нужно было учесть с момента ввода этого основного средства в эксплуатацию в налоговом периоде 2007 года.
В соответствии со ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).
Налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.
Однако в случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
То есть при продаже в 2008 г. основного средства, приобретенного в 2007 г., Вам следует осуществить перерасчет налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, за весь период пользования указанным основным средством, исключив из состава расходов расходы на его приобретение, приняв при этом в расходы суммы начисленной в соответствии с положениями главы 25 НК РФ за этот период времени амортизации в отношении данного основного средства.
Учитывая, что срок полезного использования зданий весьма существенный, такой пересчет будет невыгоден налогоплательщику, поскольку Вы сможете учесть в расходах небольшую сумму в виде амортизационных отчислений.
К тому же придется доплатить налог и уплатить пени за период просрочки уплаты налога.
Перечень расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, является исчерпывающим.
Расходы, связанные с реализацией основного средства, в данный перечень расходов не включены.
В связи с этим, отмечает Минфин РФ в письме от 20.11.2008 г. № 03-11-04/2/174, при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, уменьшение доходов от реализации основных средств на расходы, связанные с реализацией данных основных средств, не производится.
Поскольку помещение использовалось в предпринимательской деятельности, расходы, связанные с реализацией основного средства, не могут быть учтены в качестве расходов на приобретение товаров, предусмотренных п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Кроме того, считает Минфин РФ, уменьшение доходов от реализации основных средств, приобретенных в период применения УСН, расходы на приобретение которых не были учтены при определении налоговой базы, на сумму амортизационных отчислений главой 26.2 НК РФ не предусмотрено (письмо от 12.04.2010 г. № 03-11-06/2/58).
То есть если Вы не будете подавать уточненную декларацию по ранее не учтенным расходам на приобретение основного средства, то Вы не сможете учесть даже и небольшие суммы амортизации.
Статья открыта для подписчиков журнала «Академия Бизнеса»
Войдите на сайт или получите пробный доступ, вам откроются все статьи и сервисы для бухгалтера.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Подписка ещё не началась!
Дата начала подписки: {{this.$store.state.user.subscribe_start}}.
После этой даты вы сможете пользоваться доступом к журналу.