Аренда имущества, право собственности на которое не зарегистрировано

(Письмо ФНС РФ от 27.08.2010 г. № ШС-37-3/10187)

На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 209 и 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.

На основании данных норм Минфин РФ считает, что договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

До даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ.

Поэтому расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций (письма от 09.07.2008 г. № 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 г. № 03-03-04/1/288).

Аналогичного мнения придерживались и налоговики (письмо УФНС по г. Москве от 18.06.2009 г. № 16-15/061721.3).

Суды в подавляющем большинстве указывают, что гражданские отношения не применяются к налоговым отношениям, и что налоговое законодательство РФ не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства.

То есть обязанность налогоплательщика включить в расходы для целей налогообложения арендную плату за фактическое использование объекта недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации права собственности арендодателя (см., например, постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 г. № КА-А40/7183-10-2).

В дополнение отметим, что согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В комментируемом письме ФНС РФ сослалась на ст. 6 Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», согласно которой инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.

То есть права инвестора на владение, пользование и распоряжение построенным имуществом и есть право собственности.

Ст. 131 ГК РФ определено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

То есть регистрируется уже существующее право собственности.

Исходя из изложенного, налоговики пришли к выводу о том, что инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще на зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Таким образом, налоговики заняли выгодную для налогоплательщиков позицию.

Но пока ничего нового не сказал Минфин.

Прислушается ли он к своим коллегам и изменит ли свое мнение – вопрос открытый.