Выкуп муниципального имущества в рассрочку. Права собственника

Тематики: Хозяйственная деятельность

Наше предприятие выкупает муниципальное недвижимое имущество, ранее арендуемое, с ежемесячными платежами согласно договору. Большая часть этих площадей сдается в аренду (УСН, доходы минус расходы).

Можно ли принять в расходы в Книге учета доходов и расходов в разделе 2, в части, сдаваемой в аренду?

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

При этом п. 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ гласит, что право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В то же время в соответствии с п. 4 ст. 32 Закона № 178-ФЗ право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Таким образом, нередко возникает мнение, что до полной оплаты выкупаемого имущества покупатель не признается собственником этого имущества.

Однако согласно ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Кроме того, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Теперь разберемся, какое имущество может передаваться в залог.

Отдавать имущество в залог может собственник имущества (ст. 209 ГК РФ).

Также в ст. 335 ГК РФ указано, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Поскольку Вы пользуетесь помещением не на праве хозяйственного ведения, значит Вы можете передать помещение в залог только будучи в статусе собственника.

Залогом обеспечивается исполнение обязательства (ст. 329 ГК РФ).

В Вашем случае кредитор (муниципалитет он же залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (Вами) обязательства по уплате выкупной цены муниципального имущества получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

По общему правилу, установленному ст. 338 ГК РФ, заложенное имущество остается у залогодателя.

Правила залога недвижимости установлены Федеральным законом РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, согласно ст. 29 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи муниципального имущества и регистрации права собственности на это имущество Вы признаетесь собственником данного имущества.

И уже как собственник передаете имущество в залог.

Ст. 346 ГК РФ установлено, что залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Следовательно, если договором залога не установлено соответствующих запретов, Вы вправе сдавать принадлежащее Вам на праве собственности имущество в аренду.

Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств принимаются с момента введения этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Расходами налогоплательщика налога при УСН признаются затраты после их фактической оплаты (ст. 346.17 НК РФ).

Расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

В письме от 12.01.2010 г. № 03-11-06/2/01 Минфин РФ сообщил, что расходы по основным средствам, введенным в эксплуатацию и оплаченным в рассрочку, могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в размере уплаченных сумм.

То есть учет расходов на приобретение основных средств, оплаченных полностью или в рассрочку, осуществляется по единым правилам.

Таким образом, в разделе II Книги учета доходов и расходов Вы будете учитывать сумму расходов на приобретение всего помещения. Без каких-либо изъятий.