Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже «старого» недвижимого имущества
В 1997 году физическим лицом приобретено в собственность нежилое помещение согласно договору купли-продажи и зарегистрировано в БТИ. В 2010 году данное нежилое помещение зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество (согласно положениям Закона № 122-ФЗ) и продано физическим лицам.
Какой налог придется платить физическому лицу от продажи нежилого помещения? В налоговой утверждают, что срок нахождения в собственности нежилого помещения следует считать с даты его регистрации в ЕГР, но ведь фактически помещение было в собственности с 1997 года (больше 13 лет) и тогда регистрация не требовалась, так как не было регистрационной палаты.
На вопрос читателя отвечает Э. Р. Файзрахманова, начальник юридического отдела ООО «ЮС-Когенс», г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 75, тел/факс (343) 216-58-97 (98).
Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением жилого имущества и земельных участков), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
При этом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Основной вопрос при этом – определение права собственности.
По общему правилу, установленному ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ).
Ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С 31.01.1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающий обязательную госрегистрацию прав на недвижимое имущество.
В п. 2 ст. 4 Закона № 122-ФЗ указано, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, то есть после 31.01.1998 г.
Из чего можно сделать вывод, что поскольку имущество было приобретено Вами до 31.01.1998 г., то госрегистрация права собственности на Ваш объект имущества не требуется.
Поскольку нежилое помещение приобретено в собственность и зарегистрировано в БТИ в 1997 г., то есть до вступления в силу закона о регистрации, следовательно, в то время регистрирующим органом было БТИ и регистрация договора в БТИ приравнивается к государственной регистрации права.
Кроме того, ст. 6 Закона № 122-ФЗ прямо установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ (до 31.01.1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом № 122-ФЗ.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, является юридически действительной.
При государственной регистрации возникших после 31.01.1998 г. перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 31.01.1998 г. сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация возникшего ранее (до 31.01.1998 г.) права на объект недвижимого имущества.
Законодатель указанную позицию закрепил и в п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ, согласно которой государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
То есть чтобы продать имущество, Вы должны были зарегистрировать право на него.
Что Вы и сделали в 2010 году, выполнив требования Закона № 122-ФЗ.
Сложно объяснить данную ситуацию налоговому органу, когда речь идет о жилых помещениях либо земельных участках, так как налоговый орган исходит из даты, указанной в свидетельстве о регистрации.
Налоговики, видимо, руководствуются нормой п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.
Но, как мы уже выяснили, для отношений, возникших до 31.01.1998 г., ст. 6 Закона № 122-ФЗ установлены особые правила.
Вам необходимо представлять подлинный договор купли-продажи с отметкой БТИ либо регистрационным удостоверением БТИ.
И, пользуясь нашими аргументами, попытаться отстоять свое право на освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущество, находящегося у Вас на праве собственности более 3 лет.
Статья открыта для подписчиков журнала «Академия Бизнеса»
Войдите на сайт или получите пробный доступ, вам откроются все статьи и сервисы для бухгалтера.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Подписка ещё не началась!
Дата начала подписки: {{this.$store.state.user.subscribe_start}}.
После этой даты вы сможете пользоваться доступом к журналу.