Предприниматель продает помещение. При совмещении общего режима налогообложения и ЕНВД

Тематики: ЕНВД, Индивидуальный предприниматель, НДС, НДФЛ

Предприниматель на ОСН и ЕНВД. Помещение, приобретенное физическим лицом до госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя, используется в двух видах деятельности. В паспорте БТИ указана общая площадь и, в том числе, площадь под розничной торговлей.

При продаже помещения учитывать только сумму, приходящуюся на ОСН, или всю? В договоре купли-продажи НДС не выделен. Надо ли делать реализацию и платить НДС? И с какой суммы?

Перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых по решению субъекта Российской Федерации может применяться система налогообложения единым налогом, приведен в п. 2 ст. 346.26 НК РФ.

Деятельность по реализации (продаже) имущества среди указанного перечня не значится, определение физического показателя и базовой доходности для вида деятельности по продаже недвижимого имущества глава 26.3 НК РФ не содержит.

Следовательно, доход от продажи имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, полученный предпринимателем, переведенный на уплату единого налога на вмененный доход, подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.

В Вашем случае – при определении налоговой базы по НДФЛ.

Аналогичная точка зрения – в письмах Минфина РФ от 16.11.2010 г. № 03-11-06/3/159, от 10.12.2010 г. № 03-11-11/319, от 28.01.2009 г. № 03-11-06/2/9).

П.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, к которому относятся, в частности, и нежилые помещения.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Однако эти положения не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Минфин указывает, что к доходу, полученному от реализации помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, имущественные налоговые вычеты не применяются (письмо от 27.04.2011 г. № 03-04-05/3-307).

Хотя раньше финансовое ведомство сообщало, что лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже недвижимого имущества, приобретенного физическим лицо до его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, если расходы на приобретение такого имущества, а также доходы от его реализации не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности, и у физического лица имеются иные доходы, не относящиеся к его предпринимательской деятельности, подлежащие налогообложению НДФЛ по налоговой ставке 13%.

Суды в рассматриваемом вопросе во главу угла ставят факт использования имущества в предпринимательской деятельности.

Президиум ВАС РФ рассматривал ситуацию, когда предприниматель продал недвижимое имущество и полученный доход указал в декларации по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ, которую подал в инспекцию как физическое лицо.

Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении НДФЛ.

Президиум ВАС РФ признал правоту налоговиков и указал, что доход от продажи указанных зданий, использованных для осуществления предпринимательской деятельности, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета (постановление от 16.03.2010 г. № 14009/09).

Следовательно, независимо от того, что помещение приобретено на имя просто физического лица, учитывая использование помещения в предпринимательской деятельности, вся сумма выручки от реализации помещения признается доходом предпринимателя, налогообложение которого осуществляется по правилам главы 23 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ индивидуальные предприниматели имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения прибыли.

Ст. 143 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели признаются налогоплательщиками НДС.

Глава 23 НК РФ не содержит положений, освобождающих индивидуальных предпринимателей — налогоплательщиков НДФЛ от выполнения обязанностей налогоплательщиков НДС.

Следовательно, при реализации помещения предприниматель должен дополнительно к цене реализуемого помещения предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму НДС по ставке 18%.

Если предприниматель учитывал помещение как объект основных средств и начислял по нему амортизацию, то согласно ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества предприниматель вправе уменьшать доходы от реализации помещения на остаточную стоимость амортизируемого имущества, которая определяется как разница между его первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

Однако Минфин РФ убежден, что если расходы на нежилое помещение были понесены до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, то такие расходы не могут быть признаны расходами индивидуального предпринимателя и, соответственно, по такому имуществу не может начисляться амортизация (письмо от 11.07.2006 г. № 03-05-01-05/141).

Следует отметить, что арбитражные суды считают иначе и указывают, что поскольку имущество относится к имуществу предпринимателя, используемому в процессе осуществления предпринимательской деятельности, то оно представляет собой основное средство, в связи с чем налоговый орган должен произвести расчет суммы амортизации, принимаемой к зачету для предоставления предпринимателю в проверяемый период профессионального вычета, с применением методов и порядка расчета сумм амортизации и в соответствии с законодательством о налогах и сборах (постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 г. № Ф09-801/10-С2).

Если предприниматель не начислял амортизацию по реализуемому помещению, то воспользоваться положениями ст. 268 НК РФ он не сможет.

Следовательно, в составе налогооблагаемых НДФЛ доходов будет учтена вся сумма, полученная от продажи помещения.

Без уменьшения на остаточную стоимость.

Исходя из положений п. 19 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде сумм налогов, предъявленных в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Как разъяснил Минфин РФ в письме от 01.07.2010 г. № 03-04-05/8-369, суммы НДС, предъявленные индивидуальным предпринимателем покупателям, не учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ в составе доходов, так же как и уплаченные при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав) суммы НДС не включаются в состав профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 221 НК РФ.

А суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного предпринимателями, принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы «Налог на имущество физических лиц» НК РФ (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 221 НК РФ).

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Предприниматель продает помещение. При совмещении общего режима налогообложения и ЕНВД

Еще по теме: