Аренда помещения по незарегистрированному договору

Тематики: УСН

Арендуем офис у муниципалитета. Договор долгосрочный, но по определенным причинам второй год находится в стадии регистрации. На одном из семинаров представитель налоговой инспекции однозначно сказал, что в расходную часть отражать затраты по незарегистрированной аренде в ФРС офиса не следует, т.к. при выездной проверке это вскроется.

Возникает вопрос: имею ли я право включать в раздел расходы Книги доходов и расходов (УСН) затраты по электроэнергии, коммунальным расходам, затраты на телематические услуги, «привязанные» к незарегистрированному в ФРС офису?

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, если нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, к договорам аренды таких помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Контролирующие органы разъясняют, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

Все вышеизложенное в полной мере применимо и к арендаторам на УСН.

Ведь при определении объекта налогообложения по налогу при УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество (п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Поэтому для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре.

Президиум ВАС РФ резюмировал, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Чиновники указывают, что установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона РФ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.

Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

Вместе с тем проверяющие обращаются к ст. 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, в случае если условиями заключаемого договора аренды определено, что организация-арендатор получила в пользование арендованное здание до заключения договора аренды и, соответственно, до его государственной регистрации, то арендные платежи по такому договору могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций начиная с момента получения здания в пользование при условии, что документы поданы на государственную регистрацию (письма Минфина РФ от 05.03.2011 г. № 03-03-06/4/18, ФНС РФ от 13.07.2005 г. № 02-1-07/66).

Поэтому посмотрите, есть ли такое условие в Вашем договоре.

Если есть, – смело учитывайте расходы и на аренду, и коммунальные.

Если нет такого условия, то доказать свое право на учет расходов можно будет только в суде.

По мнению налоговиков, если отсутствует документальное подтверждение факта аренды производственного помещения, расходы по его содержанию в части энерго и теплоснабжения также не учитываются в целях налогообложения прибыли (письмо УФНС по г. Москве от 18.03.2008 г. № 20-12/025116).

Суды остаются на стороне налогоплательщиков, учитывающих расходы по незарегистрированным договорам (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, Определение ВАС РФ от 14.08.2007 г. № 9982/07, постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2007 г. № Ф09-12242/06-С2 и рекомендации Научно-консультационного совета при ФАС Уральского округа от 20.09.2007 г., постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2008 г. № А56-19124/2007, постановление ФАС Московского округа от 20.11.2007 г. № КА-А40/11852-07).

Ведь ст. 252 НК РФ позволяет налогоплательщику учитывать любые расходы, если они экономически обоснованы и документально подтверждены.

Если арендатор фактически пользуется помещением арендодателя (что подтверждается актом приемки-передачи помещения), несет затраты по оплате этого пользования (имеются соответствующие платежные документы), и при этом помещение используется в деятельности, направленной на получение дохода, то платежи за пользование помещением вполне можно признать соответствующими условиям ст. 252 НК РФ и учесть для целей налогообложения, поскольку НК РФ не связывает возможность учета арендных платежей в составе расходов с наличием государственной регистрации договора аренды.