Неотделимые улучшения арендованного имущества. Выгодная позиция чиновников

(Письмо Минфина РФ от 06.06.2012 г. № 03-03-10/61)

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Таким образом, амортизировать капвложения в форме неотделимых улучшений можно только в течение срока действия договора аренды.

Минфин РФ поясняет, что по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения (письмо от 13.01.2012 г. № 03-03-06/1/9).

А в письме от 03.05.2011 г. № 03-03-06/2/75 финансовое ведомство сообщило, что если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Может сложиться ситуация, когда арендатор, произведя неотделимые улучшения в арендованное имущество, выкупает это имущество.

Ранее Минфин однозначно указывал, что учет в расходах для целей налогообложения части стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений, которая не самортизировалась арендатором в связи с приобретением им нежилого помещения, положениями главой 25 НК РФ не предусмотрен (письмо от 13.02.2012 г. № 03-03-06/2/20).

Аргументация чиновников основана на п. 2 ст. 257 НК РФ, согласно которому первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 и 20 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

То есть изменить первоначальную стоимость основных средств может только собственник основных средств, непосредственно произведший достройку, дооборудование, реконструкцию и т.д.

А в рассматриваемой ситуации арендатор производит неотделимые улучшения имущества, не являющегося его собственностью.

Не прошло и нескольких месяцев, как Минфин уже привычно изменил мнение по данному вопросу и в комментируемом письме сообщил, что капитальные вложения в неотделимые улучшения объектов основных средств могут рассматриваться в контексте п. 2 ст. 257 НК РФ.

Таким образом, после перехода права собственности на имущество в результате его покупки арендатор вправе увеличить первоначальную стоимость данного основного средства на недоамортизированную часть неотделимых улучшений и начислять амортизацию исходя из вновь сформированной стоимости объекта.

И в данном случае неважно, что поспособствовало смене курса.

Ведь новая позиция чиновников очень выгодна налогоплательщикам.