Учет расходов на содержание общего имущества

(Письмо Минфина РФ от 10.08.2012 г. № 03-03-06/1/392)

Как правило, в офисном здании может быть несколько собственников помещений.

Соответственно, возникают вопросы об учете расходов на содержание и ремонт общего имущества здания.

Например, замена лифта.

В соответствии с п. 2-4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.

Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенной работы.

Комплекс конструктивно сочлененных предметов – это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект (п. 6 ПБУ 6/01).

Исходя из данных положений Минфин РФ разъяснил, что объекты общего имущества могут учитываться как самостоятельный инвентарный объект, амортизация по которому начисляется в общеустановленном порядке.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВАС РФ № 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ, модернизации, реконструкции в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества.

По мнению чиновников, в случае возникновения расходов на модернизацию общего имущества здания (например, замену лифта) перечисленные собственниками помещений балансодержателю денежные средства в размере, соответствующем их доле в здании, следует рассматривать как авансы выданные и полученные.

После приобретения и установки лифта эти расходы могут быть учтены у собственников как расходы на модернизацию в соответствии с правилами главы 25 НК РФ.