Выкуп муниципального имущества. В поисках НДС

Тематики: НДС

В ноябре 2010 г. я приобрел нежилое здание (Дом быта) у Комитета по управлению имуществом. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта цена здания составила 500 000 руб. с учетом НДС 76 271 руб. 19 коп. Договор купли-продажи здания был составлен неверно, согласно ему цена здания составила 500 000 руб. без указания НДС. Сумму 500 000 руб. я уплатил полностью в КУМИ. Теперь налоговые органы требуют уплаты НДС. Поскольку я не сталкивался с подобной ситуацией, не знал, что НДС надо было выделить и уплатить отдельно, могу ли я потребовать от КУМИ изменить договор купли-продажи здания и потребовать от них возврата суммы НДС, ведь в оценочном отчете НДС выделен?

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами по НДС признаются покупатели (получатели) государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

При реализации (передаче) на территории РФ вышеуказанного имущества налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.

Покупатели — налоговые агенты обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Вы признаетесь налоговым агентом по НДС.

Вы не указали в вопросе, каким образом было выкуплено здание.

Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Способами приватизации государственного и муниципального имущества могут быть, в частности, продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе, продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены (ст. 13 Закона № 179-ФЗ).

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положениями Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

В связи с этим НДС по реализованному до 1 апреля 2011 г. муниципальному недвижимому имуществу исчисляется покупателем расчетным методом исходя из указанной в договоре рыночной цены этого имущества без увеличения ее на сумму НДС.

Таким образом, указывает Минфин РФ, при определении налоговой базы по НДС в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает НДС.

В связи с этим порядок исчисления и уплаты НДС при реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога (письма Минфина РФ от 01.06.2012 г. № 03-07-14/57, от 30.05.2012 г. № 03-07-14/55, от 26.05.2010 г. № 03-07-14/38, от 19.10.2009 г. № 03-07-15/147, ФНС РФ от 12.05.2010 г. № ШС-37-3/1426@).

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

П. 4 ст. 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 17.03.2011 г. № 13661/10, положениями Закона № 159-ФЗ и Закона № 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом НДС.

Президиум ВАС РФ рассмотрел ситуацию, когда в отчете об оценке была указана стоимость без НДС.

Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком без НДС, была включена в договор купли-продажи муниципального имущества, который подписан предпринимателем без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном ст. 3, 9 Закона № 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

В силу ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, поскольку в Вашем случае в отчете об оценке НДС был указан, то на момент совершения сделки купли-продажи предполагалось, что НДС учтен в стоимости здания, несмотря на то, что сумма НДС не указана в договоре.

Поскольку Вы как налоговый агент не перечислили НДС в бюджет, налоговые органы имеют право привлечь Вас к ответственности.

Согласно ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.

Налоговые агенты обязаны:

– правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему РФ на соответствующие счета Федерального казначейства;

– вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему РФ налогов, в том числе по каждому налогоплательщику;

– представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов;

– в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налогов.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Так, ст. 123 НК РФ установлено, что неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению.

Но и это еще не всё.

Налоговики уверенно требуют от налоговых агентов уплатить в бюджет сумму НДС, которую агенты не удержали при выплате.

Причем сумму НДС нужно рассчитать сверх цены договора и не по расчетной ставке, а по ставке 18%.

Уверенность чиновников подкрепляют и судебные решения.

Ст. 161 НК РФ регулирует обязанности налоговых агентов не только в рассматриваемом случае, но и налоговых агентов, приобретающих на территории РФ товары (работы, услуги) у иностранных лиц, а также налоговых агентов — арендаторов имущества, предоставляемого органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления.

Налоговая база в этих случаях определяется так же, как и при выкупе муниципального имущества.

Президиум ВАС РФ принял два постановления, согласно которым налоговый агент в случаях, аналогичных Вашему, обязан исчислить НДС и уплатить его в бюджет.

В постановлении от 13.01.2011 г. № 10067/10 Президиум ВАС РФ сообщил, что на основании п. 4 ст. 173 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), указанных в ст. 161 НК РФ, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в ст. 161 НК РФ.

Исходя из положений ст. 161, 173 НК РФ НДС является частью платы за арендованное имущество, которая в отличие от основной суммы арендной платы (являющейся доходом соответствующего бюджета) согласно положениям НК РФ и договора перечисляется не арендодателю, а непосредственно в федеральный бюджет.

В этом случае арендатор государственного (муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы, указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, который впоследствии необходимо перечислить в бюджет.

Данной обязанности налогового агента корреспондирует право на предъявление (получение) вычетов в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 171 НК РФ.

Следовательно, отказ предприятия от исполнения обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и уплате НДС при перечислении арендных платежей по договору аренды является неправомерным.

В постановлении от 03.04.2012 г. № 15483/11 Президиум ВАС РФ отклонил довод налогового агента о невозможности взыскания с налогового агента суммы не удержанного им налога, заявленный со ссылкой на положения ст. 24 НК РФ.

ФАС Уральского округа также указывает, что арендатор как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы, указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, которую впоследствии необходимо перечислить в бюджет вне зависимости от факта указания сторонами в договоре аренды НДС.

Кроме того, суд отметил, что п. 4 ст. 173 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), указанных в ст. 161 НК РФ, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в ст. 161 НК РФ.

С 01.01.2006 г. редакция п. 4 ст. 174 НК РФ была изменена, из ее содержания исключены положения об исчислении и уплате налоговыми агентами НДС за счет средств, подлежащих перечислению налогоплательщику или другим лицам, указанным налогоплательщиком.

Поэтому суд отклоняет довод налогоплательщика о недопустимости уплаты НДС налоговым агентом за счет собственных средств (постановление от 27.01.2011 г. № Ф09-11127/10-С2).

Исходя из вышеизложенного в сложившейся ситуации у Вас практически нет шансов на замену договора и возврат денег.