Продажа земельного участка физическим лицом

Тематики: НДФЛ

С 1993 года являюсь владельцем земельного участка на основании акта о собственности, выданного администрацией города. В этом году после межевания получаю свидетельство о регистрации этого участка, затем собираюсь его продать. Скажите, пожалуйста, мне придется подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% налога или нет?

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

К доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Земельные участки относятся к недвижимым вещам (имуществу) (ст. 130 ГК РФ).

Следовательно, при продаже земельного участка у физического лица возникает налогооблагаемый доход.

Физические лица самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению (ст. 228 НК РФ).

В соответствии со ст. 229 НК РФ указанные налогоплательщики должны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, уплатить исчисленный исходя из налоговой декларации НДФЛ в соответствующий бюджет.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

В то же время доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом данные нормы не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Таким образом, определяющим в ответе на Ваш вопрос будет период нахождения земельного участка в Вашей собственности (менее 3 лет или более).

Ст. 15 Земельного кодекса РФ установлено, что собственностью граждан (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ).

В ст. 131 ГК РФ также указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу с 31.01.1998 г., установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона № 122-ФЗ. То есть после 31.01.1998 г.

Согласно ст. 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом № 122-ФЗ.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, является юридически действительной.

В п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также указано, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (ст. 6 Закона № 122-ФЗ).

Если Вам был выдан Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, форма которого была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. № 493, то этот документ как правоудостоверяющий имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Этот вывод следует из анализа вышеприведенных законодательных норм.

Отметим, что бывают случаи, когда налоговики отсчитывают период нахождения имущества в собственности налогоплательщика только с даты внесения записи в ЕГРП.

Однако их действия не имеют под собой нормативно-правовой основы.

Кроме того, есть письмо УФНС по г. Москве от 13.03.2006 г. № 28-10/18979, в котором налоговики рассмотрели ситуацию, когда физическое лицо продало свою кооперативную квартиру по договору купли-продажи.

Пай за квартиру полностью выплачен в 1980 г., а свидетельство о государственной регистрации права получено в 2005 г.

В 2006 году действовала норма п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которой при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже такого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, поставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Московские налоговики, сославшись на ст. 6 Закона № 122-ФЗ, сообщили, что если паевые взносы были полностью выплачены до 31.01.1998 г., то право собственности на указанную квартиру возникает с момента выплаты паевых взносов в полном размере, и поэтому период нахождения квартиры в собственности следует считать с даты их уплаты, в данном случае с 1980 г.

Следовательно, при определении налоговой базы по доходам, полученным от продажи квартиры, физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета в порядке, установленном п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере всей стоимости реализованной квартиры.

Минфин РФ в письме от 04.07.2012 г. № 03-04-05/7-837 указал, что в соответствии со ст. 1114 и 1152 ГК РФ у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Независимо от того, что государственная регистрация права собственности на квартиру произведена в 2009 г., данное имущество в силу ст. 218, 1114 и 1152 ГК РФ находилось в собственности налогоплательщиков с 2002 г. – более трех лет и доходы, полученные от продажи квартиры, не подлежат налогообложению НДФЛ.

Применительно к Вашему случаю все вышеперечисленное означает, что земельный участок находится в Вашей собственности с 1993 года, а не с 2012 года (когда Вы зарегистрируете право собственности и будет внесена запись в ЕГРП).

Следовательно, поскольку земельный участок находится в собственности более трех лет, доходы от его продажи не будут облагаться НДФЛ в полном объеме.

Ст. 229 НК РФ определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ.

Минфин РФ в письме от 04.07.2012 г. № 03-04-05/7-837 сообщил, что налогоплательщики вправе не подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по доходам от продажи квартиры, принадлежащей налогоплательщикам более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.