Недвижимость предпринимателя. Налогообложение при продаже

Тематики: Индивидуальный предприниматель, НДФЛ, УСН

Индивидуальный предприниматель, налогообложение УСН. В собственности здание магазина (более трех лет), который сдавался в аренду, теперь хочу продать. Какие налоги в связи с этим нужно будет заплатить? Включить в доходы по УСН или НДФЛ?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности).

П.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, к которому относятся, в частности, и нежилые помещения.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Однако эти положения не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Данные положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В письме от 01.02.2012 г. № 03-11-11/21 Минфин РФ сообщил, что для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, в случае если индивидуальным предпринимателем применяется упрощенная система налогообложения и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то такие доходы, соответственно, должны облагаться в рамках УСН.

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, в частности если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

К доходу, полученному от реализации недвижимого имущества, которое сдавалось в аренду в целях осуществления предпринимательской деятельности (вид деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества»), то есть непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ неприменимы.

Сумма дохода от продажи указанного имущества подлежит налогообложению налогом, уплачиваемым в качестве индивидуального предпринимателя при применении УСН (письмо ФНС РФ от 02.06.2011 г. № ЕД-3-3/1937@).