Продажа квартиры в долевой собственности. Вычет в полном объеме каждому собственнику

Тематики: НДФЛ

(Письмо ФНС РФ от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/18611@ «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»)

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

На основании этого ФНС РФ указывала, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности, например, трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, приходящегося каждому совладельцу, подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13% (письма от 25.10.2012 г. № ЕД-3-3/3864@, от 22.08.2012 г. № ЕД-4-3/13896@).

В письме от 10.06.2011 г. № 03-04-05/7-422 Минфин РФ сообщил, что норма о том, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, в соответствии с п. 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 г. № 5-П применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Если налогоплательщик продает 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежавшем ему менее трех лет, другому собственнику данной квартиры, то в этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

Однако в комментируемом письме ФНС РФ и Минфин РФ выработали совместно новую позицию и сообщили, что если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

То есть о распределении суммы вычета речь больше не идет.

Но по вопросу определения размера имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в общую долевую собственность Минфин непреклонен.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Согласно абз. 25 п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в случае приобретения имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Таким образом, указало финансовое ведомство в письме от 09.11.2012 г. № 03-04-05/7-1265, законодатель определил, что вне зависимости от количества собственников приобретаемого имущества и вида приобретаемого ими права на него (общая долевая или общая совместная собственность) общая величина получаемого сособственниками имущественного налогового вычета не может превышать установленный в данном подпункте размер.