Приобрели недвижимость. Товар. Б/у. Как амортизировать

Тематики: Налог на прибыль организаций

Организация, применяющая общую систему налогообложения, в 2012 г. приобрела в собственность недвижимое имущество (нежилое помещение 1986 г. постройки). Имеется договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации прав, товарная накладная по форме ТОРГ-12. Помещение было приобретено у организации, находящейся на УСН. Организация-продавец данное недвижимое имущество приобретала для последующей перепродажи, помещение было отражено в составе товаров. Акта по форме № ОС-1а нашей организацией от продавца получено не было. Акт № ОС-1а от предыдущего собственника есть, но там дата ввода в эксплуатацию 10.08.2005 г. Таким образом, сведения о том, в какую амортизационную группу был включен объект предыдущим собственником и сколько времени (месяцев, лет) данное основное средство эксплуатировалось до продажи, отсутствуют.

Может ли наша организация в целях применения линейного метода начисления амортизации по этому объекту уменьшить срок полезного использования на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (в соответствии с п. 7 ст. 258 НК РФ)? В случае невозможности сбора информации по фактическому сроку эксплуатации основного средства предыдущими владельцами, каковы наши действия по установления срока полезного использования? Исходя из чего мы можем определить срок полезного использования данного помещения? Имеем ли мы право самостоятельно установить срок полезного использования основного средства исходя из периода, в течение которого мы планируем его эксплуатировать? Необходимо ли нам собирать со всех предыдущих собственников акты ОС-1а?

В соответствии с п. 3 ст. 259 НК РФ вне зависимости от установленного налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения метода начисления амортизации линейный метод начисления амортизации применяется в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, нематериальных активов, входящих в восьмую–десятую амортизационные группы, независимо от срока ввода в эксплуатацию соответствующих объектов.

Приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования.

Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика.

Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

П. 7 ст. 258 НК РФ установлено, что организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.

При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством РФ, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Поскольку предыдущие собственники упоминаются по тексту во множественном числе и ст. 258 НК РФ не содержит указания на то, что организация-покупатель вправе уменьшить срок полезного использования на срок эксплуатации имущества исключительно последним собственником, то вполне логично учитывать срок эксплуатации имущества у предыдущего (не у последнего) собственника.

Так как акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а от предыдущего (предпоследнего) собственника есть, то в нем должна быть указана амортизационная группа (в форме предусмотрено специальное поле) и срок полезного использования, установленный собственником.

В графе 6 формы № ОС-1а указывается фактический срок эксплуатации основного средства.

Минфин регулярно подчеркивает, что в связи с тем что к расходам в виде сумм начисленной амортизации предъявляются общие требования об их документальном подтверждении, при определении срока полезного использования приобретенного бывшего в употреблении основного средства необходимо документально подтвердить срок эксплуатации данного основного средства предыдущими собственниками.

Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 г. № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, в том числе форма № ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)».

В форме № ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации.

В данном разделе имеется графа «Фактический срок эксплуатации (лет, месяцев)».

При этом в случае отсутствия у налогоплательщика данных документов амортизация по основным средствам не начисляется (письма от 05.07.2010 г. № 03-03-06/1/448, от 16.06.2010 г. № 03-03-06/414).

Здесь, вероятно, Минфин некорректно выразился.

Амортизация не начисляется по льготному варианту (с учетом уменьшенного срока полезного использования).

Продавец, учитывавший здание в качестве товара, не может оформить акт по форме № ОС-1а при передаче здания покупателю.

Но в письме от 31.03.2005 г. № 01-02-09/205 «О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации № ОС-1 и ОС-4а, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7» Росстат сообщил, что в случае приобретения объекта у организации-продавца через сеть оптовой или розничной торговли для использования его покупателем в качестве основного средства форму № ОС-1 заполняет только организация-получатель (покупатель).

При этом реквизиты организации-сдатчика (продавца), то есть левый блок с грифом «УТВЕРЖДАЮ» (в т.ч. «Подпись руководителя», «М.П.» и «Дата»), не заполняются, поскольку продаваемый объект не числится у продавца в составе основных средств, а является товаром (здесь нет бухгалтерской операции приема-передачи, есть договор купли-продажи).

Поэтому покупатель имеет полное право оформить акт по форме № ОС-1а в одностороннем порядке.

И в нем указать фактический срок эксплуатации здания на основании имеющейся у предпоследнего собственника формы № ОС-1а.

Если Вы хотите уменьшить срок полезного использования на полный срок фактической эксплуатации, то придется запросить у продавца заверенные копии документов, оформленных при купле-продаже здания между последним и предпоследним собственниками (акты № ОС-1а, инвентарные карточки) или если собственников много – у всех собственников.

Налоговики предупреждают, что письмо продавца о периодах эксплуатации имущества предыдущими собственниками не является достаточным основанием для уменьшения срока полезного использования данного имущества (письмо УМНС РФ по г. Москве от 22.09.2004 г. № 26-12/61646).

При наличии данных документов (актов) и указания в них сведений о сроке фактической эксплуатации Вы можете уменьшить срок полезного использования на срок эксплуатации данного имущества предыдущим (предпоследним) собственником.

Минфин в письме от 23.09.2009 г. № 03-03-06/1/608 сообщил, что НК РФ предоставляет налогоплательщику право самостоятельно решать, какой порядок определения срока полезного использования имущества, бывшего в употреблении, ему применять.

В случае если налогоплательщик решает реализовать свое право на уменьшение срока полезного использования такого имущества на количество лет (месяцев) эксплуатации предыдущим собственником, он обязан получить у предыдущего собственника данные о применявшихся в его налоговом учете сроке полезного использования и сроке фактической эксплуатации данного объекта основных средств.

При отсутствии указанных сведений у предыдущего собственника срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством РФ (п. 1 ст. 258 НК РФ) (письмо Минфина РФ от 16.07.2009 г. № 03-03-06/2/141).

То есть если подтверждающих срок фактической эксплуатации здания сведений не будет, чиновники будут требовать определение срока полезного использования здания по Классификации основных средств.

То есть как для нового здания.