Ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией
Предприятие занимается эксплуатацией жилого фонда: является управляющей компанией в сфере ЖКХ. Договоры заключены с собственниками жилья и с ТСЖ.
Как отразить в бухучете выполнение работ по ремонту многоквартирных домов собственными силами в управляющей компании, применяющей УСН?
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в частности, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме (ст. 161 ЖК РФ).
Ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
Как следует из п. 3 ст. 162 ЖК РФ выполнение работ по ремонту общего имущества в МКД является одним из основных видов деятельности управляющей компании.
Поскольку собственники помещений в МКД или ТСЖ являются по отношению к управляющей компании заказчиками работ по ремонту общего имущества МКД, то расчеты с собственниками (ТСЖ) учитываются на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
Поступление денежных средств до начала проведения работ признается авансом.
В соответствии с п. 3 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н, не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц, в частности, в порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг, авансов в счет оплаты продукции, товаров, работ, услуг.
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии, в частности, условия о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана) (п.п. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из условий, названных в п. 12 ПБУ 9/99, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.
Таким образом, поступающие денежные средства на проведение ремонта учитываются обособленно.
П. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, установлено, что расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг, признаются расходами по обычным видам деятельности.
– расходы, связанные с приобретением сырья, материалов, товаров и иных материально-производственных запасов;
– расходы, возникающие непосредственно в процессе переработки (доработки) материально-производственных запасов для целей производства продукции, выполнения работ и оказания услуг и их продажи, а также продажи (перепродажи) товаров (расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иных внеоборотных активов, а также по поддержанию их в исправном состоянии, коммерческие расходы, управленческие расходы и др.) (п. 7 ПБУ 10/99).
Для целей формирования организацией финансового результата деятельности от обычных видов деятельности определяется себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности, признанных как в отчетном году, так и в предыдущие отчетные периоды, и переходящих расходов, имеющих отношение к получению доходов в последующие отчетные периоды, с учетом корректировок, зависящих от особенностей производства продукции, выполнения работ и оказания услуг и их продажи, а также продажи (перепродажи) товаров.
При этом коммерческие и управленческие расходы могут признаваться в себестоимости проданных продукции, товаров, работ, услуг полностью в отчетном году их признания в качестве расходов по обычным видам деятельности (п. 9 ПБУ 10/99).
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов… для обобщения информации о затратах производства, продукция (работы, услуги) которого явилась целью создания данной организации, предназначен счет 20 «Основное производство».
Прямые расходы, связанные непосредственно с выполнением работ и оказанием услуг, а также расходы вспомогательных производств, косвенные расходы, связанные с управлением и обслуживанием основного производства, и потери от брака отражаются по дебету счета 20.
Прямые расходы, связанные непосредственно с выполнением работ и оказанием услуг, списываются на счет 20 «Основное производство» с кредита счетов учета производственных запасов, расчетов с работниками по оплате труда и др.
По кредиту счета 20 отражаются суммы фактической себестоимости выполненных работ и услуг.
Эти суммы списываются со счета 20 в дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж»:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10 (02, 70 и т.д.)
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
В соответствии с п.п. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
Согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности, в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
То есть средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию.
Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Однако если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с управляющей организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке.
Такое разъяснение приведено в письме Минфина РФ от 10.08.2012 г. № 03-03-07/38.
Капитальный ремонт общего имущества МКД может осуществляться управляющей компанией двумя способами:
– с учетом долевого финансирования проведения капитального ремонта МКД.
О последнем способе читайте в статье «Финансирование капремонта многоквартирных домов. Учет у управляющей компании» в № 38 «А-Э» за 2011 год.
Поэтому в данном материале рассмотрим правила учета работ по проведению капитального ремонта МКД, финансируемых за счет средств собственников.
Ст. 740 ГК РФ установлено, что к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором, применяются правила о договоре строительного подряда.
П. 13 ПБУ 9/99 предусмотрено, что организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Согласно п. 16 ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденного приказом Минфина РФ от 24.10.2008 г. № 116н, расходы по договору признаются в том отчетном периоде, в котором они понесены.
При этом расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство, а расходы, понесенные в связи с предстоящими работами, – как расходы будущих периодов.
По мере признания выручки по договору расходы по договору списываются для определения финансового результата отчетного периода в порядке, установленном ПБУ 2/2008.
Организации, выполняющие работы долгосрочного характера, начальные и конечные сроки выполнения которых обычно относятся к разным отчетным периодам, в том числе строительные, при необходимости используют счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».
По дебету счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» учитывается стоимость оплаченных заказчиком законченных организацией этапов работ, принятых в установленном порядке, в корреспонденции со счетом 90 «Продажи».
Одновременно сумма затрат по законченным и принятым этапам работ списывается с кредита счета 20 «Основное производство» в дебет счета 90 «Продажи».
Суммы поступивших от заказчиков средств в оплату законченных и принятых этапов отражаются по дебету счетов учета денежных средств в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
По окончании всей работы в целом оплаченная заказчиком стоимость этапов, учтенная на счете 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам», списывается в дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Однако ПБУ 2/2008 применяется организациями, выступающими в качестве подрядчиков либо в качестве субподрядчиков в договорах строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.
Следовательно, если работы по проведению капитального ремонта выполняются в течение одного года (нескольких месяцев календарного года), ПБУ 2/2008 не применяется.
При любой длительности работ ПБУ 2/2008 может не применяться субъектами малого предпринимательства.
Если ПБУ 2/2008 не применяется, то определять финансовый результат по этапам работ (если этапы не выделены в договоре подряда) управляющая компания не может.
Финансовый результат будет определен после сдачи объекта заказчику.
В соответствии с п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, расходы признаются в отчете о прибылях и убытках с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов).
Поэтому пока доход по объекту строительно-ремонтных работ не получен, произведенные затраты учитываются как незавершенное производство.
В соответствии с п. 63, 64 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н, продукция (работы), не прошедшая всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, а также изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и технической приемки, относятся к незавершенному производству.
Незавершенное производство в массовом и серийном производстве может отражаться в бухгалтерском балансе:
– по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;
При единичном производстве продукции незавершенное производство отражается в бухгалтерском балансе по фактически произведенным затратам.
В момент приемки выполненных работ затраты будут списаны со счета 20 «Основное производство» в дебет счета 90 «Продажи».
Статья открыта для подписчиков журнала «Академия Бизнеса»
Войдите на сайт или получите пробный доступ, вам откроются все статьи и сервисы для бухгалтера.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Подписка ещё не началась!
Дата начала подписки: {{this.$store.state.user.subscribe_start}}.
После этой даты вы сможете пользоваться доступом к журналу.