Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры

Тематики: НДФЛ

В 2013 г. вступила в долевое строительство квартиры с помощью ипотеки. Акт приема-передачи квартиры будет в I квартале 2015 г.

С какого времени я могу воспользоваться имущественным вычетом на квартиру и по погашению процентов по кредиту? Могу ли я подать декларацию по НДФЛ за 2013 г. и указать вычет на проценты по кредиту, или это возможно только после подписания акта приема-передачи и не потеряю я при этом право на вычет по процентам за 2013–2014 гг.?
—————————

В 2013 г. приобретаю квартиру по договору долевого участия в строительстве с использованием ипотеки, все оформлено единолично на меня. Срок сдачи квартиры – I квартал 2015 г.

Когда возникает право на имущественный вычет и право на имущественный вычет в сумме произведенных расходов на погашение процентов по ипотеке (одновременно с имущественным вычетом (2 млн руб.) или ежегодно даже до подписания акта приема-передачи квартиры)? С 2014 г. имеет ли право и мой супруг на имущественный налоговый вычет (2 млн руб.), если все договоры оформлены только на меня? Можно ли делить имущественный вычет по процентам между нами или этим вычетом могу воспользоваться только я?

Вычет на приобретение квартиры		С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества (жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них), не превышающем 2 000 000 рублей.
		То есть вычетом можно воспользоваться по нескольким объектам, но общая сумма вычета – 2 млн рублей.
Вычет на погашение процентов		С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
Ограничение		Таким образом, с 2014 года размер вычета по процентам по кредитам ограничен 3 млн рублей.
С 1 января 2014 г.		Нормы ст. 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 г. № 212-ФЗ) о предоставлении налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ объектов недвижимости, а также о налоговом вычете в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на вышеуказанные цели, выделены в отдельные п.п. 3 и 4 п. 1 данной статьи НК РФ.
Два вычета		В связи с этим налогоплательщикам предоставляется право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости.
		П. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ установлено, что положения ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу указанного Федерального закона.
После 01.01.2014 г.		В письме от 13.09.2013 г. № 03-04-07/37870 Минфин РФ разъяснил, что под правоотношениями по предоставлению имущественного налогового вычета в данном случае следует понимать возникновение права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета после вступления в силу Закона № 212-ФЗ, то есть после 1 января 2014 г.
Подтверждающие документы		П.п. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ в новой редакции установлено, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры налогоплательщик представляет в налоговый орган:
		– договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, – при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
Договор участия в долевом строительстве		– договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, – при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
		– документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
		Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Вычет на погашение процентов		Имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
!		То есть для получения обоих вычетов необходимо наличие либо документа о праве собственности на квартиру, либо акта о приемке-передаче объекта долевого строительства.
Обязательные условия		Минфин РФ в письме от 13.09.2013 г. № 03-04-07/37870 также указывает, что имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном Законом № 212-ФЗ, может быть предоставлен при соблюдении двух обязательных условий:
		– налогоплательщик ранее не получал имущественный налоговый вычет;
		– документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче – при приобретении прав на объект долевого строительства).
Ваш случай		Поскольку право на вычет по процентам возникает также только при наличии правоустанавливающих документов на квартиру, то право на получение имущественных налоговых вычетов по расходам на долевое строительство и уплате процентов по кредиту возникнет только в 2015 году (когда Вы получите акт приема-передачи квартиры).
Налоговая декларация		Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
!		То есть если Вы захотите получить вычет в ИФНС, то налоговую декларацию Вы представите в ИФНС в 2016 году.
Можно и раньше		Имущественные налоговые вычеты (на приобретение квартиры и по уплате процентов) могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом.
Без ограничения		Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 1 января 2014 года, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, предоставляется без учета ограничения в 3 млн рублей.
В полном объеме		Таким образом, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме фактически понесенных расходов на погашение процентов по целевому кредиту (полученному до 1 января 2014 г.) в полном объеме.
		Это подтверждает и Минфин РФ (письмо от 19.08.2013 г. № 03-04-05/33728).
Независимо от периода несения расходов		Как разъяснил Минфин РФ в письме от 08.04.2013 г. № 03-04-05/7-352, имущественные налоговые вычеты предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
		ФНС РФ также указывает, что налоговая база по НДФЛ корректируется за любой налоговый период начиная с того, в котором у налогоплательщика возникло право на вычет.
		Этот подход согласуется с положениями абз. 2 п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 г. № 387-О (письмо от 23.06.2010 г. № ШС-20-3/885).
Ваш случай		Таким образом, Вы вправе будете заявить вычет по процентам, уплаченным в 2013–2014 годах.
Общая совместная собственность		В настоящее время в соответствии с абз. 25 п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в случае приобретения имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
В настоящее время		В письме от 04.04.2013 г. № ЕД-3-3/1202@ ФНС РФ сообщила, что если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено.
		Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
		Частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними имущественного налогового вычета в соотношении 100% и 0%.
		При таком распределении один из собственников общей совместной собственности вправе получить вычет в полном размере.
		Согласно положениям абз. 24 п.п. 2 п. 1 ст. 220 и п. 2 ст. 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Заявление о распределении обязательно		Таким образом, в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность налогоплательщик, который решил воспользоваться своим правом на получение имущественного налогового вычета, согласно п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, обязан вместе с налоговой декларацией представить в налоговые органы и заявление о распределении размера вычета между совладельцами имущества.
!		Факт составления совладельцами квартиры заявления о распределении имущественного налогового вычета и его представление в налоговые органы одним из совладельцев не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, указанным в заявлении.
		В этой связи налогоплательщик — совладелец квартиры, поименованный в заявлении о распределении имущественного налогового вычета, но лично не обратившийся в налоговый орган и не представивший налоговую декларацию, не может считаться воспользовавшимся своим правом на вычет в смысле положений ст. 220 НК РФ.
Вычет по процентам		Кроме того, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), в том числе ипотечным, полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на приобретение жилого объекта.
		При приобретении жилого объекта в общую собственность вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком — любым из совладельцев жилого объекта или ими обоими одновременно.
		Таким образом, право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам имеют любой из супругов, приобретших квартиру в общую совместную собственность за счет средств, полученных ими на основании заключенного кредитного договора, независимо от того, на кого из супругов оформляются документы по оплате процентов по целевому кредиту.
С 2014 года		С 1 января 2014 года ст. 220 НК РФ не содержит положения о распределении имущественного налогового вычета между совладельцами квартиры, находящейся в общей совместной собственности.
		Из чего можно сделать вывод, что каждый налогоплательщик (каждый из супругов) вправе получить вычет в установленных ст. 220 НК РФ пределах.
Общая долевая собственность		Минфин РФ считает, что поскольку в соответствии с п.п. 1 п. 3 и п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции Закона № 212-ФЗ) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в размере фактически произведенных им расходов, в частности, на приобретение на территории РФ квартир или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб., то имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, но не более 2 000 000 руб., может воспользоваться каждый совладелец квартиры, приобретенной в общую долевую собственность (письмо от 19.08.2013 г. № 03-04-05/33728).
		В отношении общей совместной собственности пока официальных разъяснений не было.