Договор аренды заключен, но помещение не передано арендатору. Арендная плата

Тематики: Хозяйственная деятельность

ООО заключило договор аренды нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем с 01.02.2013 г. (зарегистрирован). В помещении планировался магазин, но открытие магазина состоялось лишь в августе. Акт передачи помещения оформлен в августе 2013 г.

По условиям договора арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ежемесячно с оплатой не позднее десятого числа текущего месяца. Первый взнос вносится в течение 30 дней с даты подписания договора сторонами.

Как начислять арендную плату? С даты заключения договора или с даты фактического использования помещения? Могут стороны заключить дополнительное соглашение к зарегистрированному договору?

Правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений применяются при аренде помещений потому, что хоть само помещение и не признается зданием (сооружением), но оно является частью этого здания (сооружения), а значит, должен применяться аналогичный правовой режим.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды помещения является возмездным и должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться как за все помещение в целом, так и за единицу площади помещения (например, за 1 кв. м) или иной показатель его размера.

В этом случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Ст. 614 ГК РФ определяет, что арендная плата может устанавливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В постановлении от 17.11.2011 г. № 73 Пленум ВАС РФ указал, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы.

При этом соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

То есть в дополнительном соглашении к договору аренды может быть указано, что обязательства по внесению арендной платы считаются измененными со дня заключения договора аренды, а не со дня подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Но в Вашем случае необходимости в заключении дополнительного соглашения нет.

Напомним, что согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

То есть ГК РФ обязывает в документальном виде оформить передачу арендодателем помещения арендатору.

Ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, если имущество не передано в пользование, то и не возникает обязанности по внесению арендной платы.

В постановлении от 18.08.2003 г. № КГ-А40/5595-03 ФАС Московского округа указал, что из норм ст. 606 и 614 ГК РФ следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Названные обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи имущества.

Аналогичная позиция и у ВАС РФ (Определение от 25.12.2007 г. № 14231/07).

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы возникнет у арендатора только с даты подписания сторонами акта передачи помещения арендодателем арендатору.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Договор аренды заключен, но помещение не передано арендатору. Арендная плата

Еще по теме: