Пользование земельным участком собственником недвижимости

Тематики: Хозяйственная деятельность

Наша организация с 2000 г. имеет в собственности в Екатеринбурге складское помещение площадью 170 кв. м (собственность зарегистрирована в Госреестре). Земельный участок под этим помещением площадью 560 кв. м в собственность не оформлен. Земельный налог и арендная плата за землю не платились. Администрация города в январе 2014 г. обратилась в арбитражный суд с требованием оплатить арендную плату за фактическое использование земли за период 2008–2011 гг.

Насколько правомерно требование оплаты арендной платы за землю при отсутствии каких-либо договоров между Администрацией и землепользователем? Действует ли в данном случае 3-летний срок исковой давности на обязательства по оплате аренды земли?

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в РФ является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, Ваша организация приобрела права пользования земельным участком, на котором расположено помещение, независимо от того, что между Вашей организацией и Администрацией муниципального образования не заключен отдельный договор аренды земельного участка.

Вы имели право потребовать от собственника земельного участка (муниципального образования) заключить договор аренды в Вашей организацией на тех же условиях, что и с предыдущим собственником помещения.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

А именно: предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Арбитражные суды указывают, что если покупатель приобрел недвижимость, размещенную на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, следовательно, он приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды.

Если покупатель не принял каких-либо мер по формированию земельного участка, необходимого для использования лишь своей недвижимости, то, с учетом того, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, он приобретает право пользования данным земельным участком на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом суды подчеркивают, что пользователь земельного участка, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, не может не знать о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленном в п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2013 г. № А79-3608/2012).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу п.п. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Арбитражные суды считают, что аналогичный правовой подход применим и в отсутствие договорных отношений по использованию земли, при котором собственник находящегося на земельном участке объекта недвижимости неосновательно сберегает за счет собственника земельного участка денежные средства в виде невнесенных арендных платежей.

Указанные (неосновательно сбереженные) денежные средства подлежат возврату потерпевшему в соответствии с правилами главы 60 ГК РФ (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 г. № А53-1704/2013, ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2013 г. № А26-9220/2012).

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В данном случае нарушены права собственника земельного участка.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В то же время ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

А осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), не допускается (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

В данном случае собственник земли длительное время не принимал мер, способствующих уменьшению убытка.

То есть длительное время не обращался к арендатору с требованием о внесении арендной платы за пользование земельным участком.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Указанные правила соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (ст. 404 ГК РФ).