Выкуп муниципального имущества

Тематики: Бухгалтерский практикум, Налог на прибыль организаций

ООО заключило договор купли-продажи с ЕКУГИ. Ежемесячно платим выкуп.

Какими проводками отразить операцию? Раньше платили арендную плату, расходы брали на издержки, а теперь выкуп помещения – ежемесячно увеличение основного средства? Будет расчет амортизации?

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 35 Закона № 178-ФЗ оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки не может быть более чем один год.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет.

Законом Свердловской области от 04.02.2008 г. № 10-ОЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества из государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований при реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества установлен в семь лет.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Отдавать имущество в залог может собственник имущества (ст. 209 ГК РФ).

После заключения договора купли-продажи муниципального имущества и регистрации права собственности на это имущество Вы признаетесь собственником данного имущества.

И уже как собственник передаете имущество в залог.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следовательно, приобретенное помещение удовлетворяет критериям учета его в составе объектов основных средств для целей бухгалтерского учета.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на приобретение основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.

Фактическими затратами в Вашем случае будет полная стоимость помещения, указанная в договоре купли-продажи.

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета.

В письме от 08.06.2012 г. № 03-05-05-01/31 Минфин РФ указал, что п. 4 ПБУ 6/01 не содержит условия о необходимости фактической эксплуатации объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В бухучете будут сделаны следующие записи:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

– отражено приобретение помещения;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08

– помещение принято к учету в качестве объекта основных средств.

В связи с тем, что до полного расчета с продавцом помещение находится в залоге у ЕКУГИ, стоимость помещения нужно отражать на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

Суммы обеспечений, учтенные на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», списываются по мере погашения задолженности.

ДЕБЕТ 009

– отражена стоимость помещения, находящегося в залоге.

В соответствии с п. 1, 7 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н, проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), являются расходами, связанными с выполнением обязательств по полученным займам и кредитам, и признаются прочими расходами.

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 60 (ежемесячно)

– начислены проценты за предоставленную рассрочку платежа.

Суммы начисленной амортизации по объектам основных средств отражаются в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете.

ДЕБЕТ 20 (23, 26…) КРЕДИТ 02

– начислена амортизация;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– перечислен ежемесячный платеж и начисленные проценты.

Согласно п.п. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну края, области, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не признаются объектом налогообложения НДС.

По мнению ФНС РФ, суммы процентов, выплачиваемые покупателем при приобретении имущества казны за предоставление соответствующим государственным органом, органом местного самоуправления коммерческого кредита в виде отсрочки и рассрочки оплаты данного имущества, являются доходами от реализации этого имущества на определенных соглашением сторон условиях.

И поэтому налоговики требовали включать указанные доходы покупателями — налоговыми агентами в налоговую базу по НДС (письмо от 12.05.2010 г. № ШС-37-3/1426@).

Но поскольку с 1 апреля 2011 года объекта налогообложения НДС в рассматриваемой ситуации не возникает, то нет и оснований начислять НДС на сумму процентов.

Для целей налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (ст. 256 НК РФ).

Амортизируемое имущество принимается на учет по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии со ст. 257 НК РФ.

Под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (ст. 257 НК РФ).

Согласно ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования.

Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества с учетом классификации основных средств, утвержденной Правительством РФ.

Приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника.

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Проценты по долговым обязательствам включаются в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией.

При этом расходом признается только сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами (п.п. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Расходы в виде процентов определяются с учетом особенностей, установленных ст. 269 НК РФ.

Так, при отсутствии долговых обязательств перед российскими организациями, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, а также по выбору налогоплательщика предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается по 31 декабря 2014 года включительно – равной ставке процента, установленной соглашением сторон, но не превышающей ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,8 раза, при оформлении долгового обязательства в рублях.

Согласно п. 3 ст. 328 НК РФ проценты по договорам кредита, займа и иным аналогичным договорам, иным долговым обязательствам учитываются на дату признания расхода.

Признание расходов в виде процентов по долговым обязательствам осуществляется налогоплательщиком, определяющим доходы (расходы) по методу начисления, ежемесячно независимо от срока их уплаты, предусмотренного договором, по которому срок его действия приходится более чем на один отчетный (налоговый) период.

Налогоплательщик в аналитическом учете на основании справок ответственного лица, которому поручено ведение учета доходов (расходов) по долговым обязательствам, обязан отразить в составе расходов сумму процентов, определяемую в порядке, установленном п. 8 с. 272 НК РФ.

По договорам займа или иным аналогичным договорам, срок действия которых приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, расход признается осуществленным и включается в состав соответствующих расходов на конец каждого месяца соответствующего отчетного (налогового) периода независимо от даты (сроков) таких выплат, предусмотренных договором.

В случае прекращения действия договора (погашения долгового обязательства) в течение календарного месяца расход признается осуществленным и включается в состав соответствующих расходов на дату прекращения действия договора (погашения долгового обязательства).