Предприниматель продает недвижимость, оформленную на физическое лицо

Тематики: Индивидуальный предприниматель, НДФЛ

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, ведет деятельность на ЕНВД с 2003 г. В 2010 г. физлицо приобретает в собственность здание и сдает его в аренду ООО. ООО, являясь налоговым агентом, перечисляет НДФЛ с арендной платы физлицу в ИФНС, а арендную плату выдает из кассы предприятия. Физлицо подает по истечении года декларацию 3-НДФЛ по доходам, получаемым за арендную плату.

Если физлицо решит продать данное нежилое помещение, какие налоги нужно будет уплатить? Будет ли эта сделка отнесена к деятельности ИП? Коды ОКВЭД по сдаче в аренду собственного имущества в ЕГРИП не указывались.

Если Вы не подавали заявления на применение УСН, то в любом случае доход от продажи здания будет облагаться НДФЛ.

Ведь ЕНВД облагается только определенный НК РФ вид деятельности.

Таким образом, реализация здания, осуществляемая вне рамок деятельности, облагаемой ЕНВД, налогоплательщиком, применяющим общий режим налогообложения и систему налогообложения в виде ЕНВД, подлежит налогообложению в соответствии с общим режимом налогообложения.

Аналогичные разъяснения – в письме Минфина РФ от 29.01.2010 г. № 03-11-06/3/12.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Данные положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

В силу п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 г. № 18384/ 12 разъяснил, что если нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд), то полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью.

Отметим, что Минфин РФ не раз указывал, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, в частности если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

Доходы от сдачи в аренду имущества по договору аренды, в котором физическое лицо не выступает в качестве индивидуального предпринимателя, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке независимо от ведения им предпринимательской деятельности.

К доходу, полученному от реализации недвижимого имущества, которое сдавалось в аренду в целях осуществления предпринимательской деятельности (вид деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества»), то есть непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ неприменимы (письма от 15.10.2013 г. № 03-11-11/42962, от 18.09.2013 г. № 03-04-06/38698, от 01.02.2012 г. № 03-11-11/21).

Однако, как видим, суды во главу угла ставят иные обстоятельства.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 29.10.2013 г. № 6778/13 указал, что факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо — гражданина не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ и ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, Вам сложно будет доказать, что Вы имеете право не облагать НДФЛ доход от продажи здания.

Если бы Вы учитывали здание как объект основных средств, то при продаже здания Вы могли бы воспользоваться профессиональным налоговым вычетом, уменьшив доходы на остаточную стоимость здания (ст. 221, 268 НК РФ).

Если по договору аренды Вы выступаете арендодателем как физическое лицо, а не как предприниматель, то у Вас отсутствует необходимость представлять налоговую декларацию по форме 3-НДЛФ.

Согласно ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. 227, 227.1 и 228 НК РФ.

А российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него имущество, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ (см. письма Минфина РФ от 16.08.2013 г. № 03-04-06/33598, ФНС РФ от 09.04.2012 г. № ЕД-4-3/5894@).

В соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему РФ за этот налоговый период налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

То есть налоговый агент-арендатор удерживает из Вашего дохода НДФЛ, перечисляет его в бюджет и ежегодно направляет ИФНС сведения о Ваших доходах.

Налоговую декларацию по НДФЛ Вы должны были бы представлять в том случае, если бы договор аренды был заключен от имени индивидуального предпринимателя.