Аренда помещения. Коммунальные расходы

Тематики: УСН

Индивидуальный предприниматель (УСН, 6%) собирается сдавать в аренду нежилое помещение ООО, принадлежащее ему на праве собственности (код ОКВЭД прописан).

Что лучше – коммунальные платежи включить в арендную плату или оплатить ИП самостоятельно? Если коммунальные платежи будут включены в арендную плату, как ООО правильнее закрыть эти расходы? Нужен ли акт приема-передачи? Необходимо ли регистрировать договор аренды (и где) или лучше сделать его срочным и заключать его каждый год?

Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, ст. 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

То есть если договор заключен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.

Часто стороны договора аренды не желают связываться с госрегистрацией договора, поэтому заключают его на срок менее года.

Затем, по истечении срока договора у них возникает вопрос – что лучше, продлить существующий договор или заключить новый, чтобы проверяющие не сочли договор заключенным на срок более года?

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

На этом основании при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

Договоры на предоставление коммунальных услуг и поставку электроэнергии могут заключаться арендаторами помещений напрямую с поставщиками.

Но такой вариант расчетов встречается редко.

Нередко применяется вариант расчетов за коммунальные и прочие аналогичные услуги – включение суммы «коммунальных» затрат в состав арендной платы.

П. 2 ст. 614 ГК РФ и п. 2 ст. 616 ГК РФ позволяют сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

В этом случае арендатор будет вносить установленную договором арендную плату, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.

А арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.

При этом арендодатель сможет отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль на основании п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (либо налоговую базу по налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при объекте налогообложения «доходы – расходы»).

Однако если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» (как в Вашем случае), то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен будет учесть доход в размере полученных от арендатора сумм.

Разумеется, это невыгодно арендодателю, ведь сумма налога к уплате в данном случае возрастает.

Поэтому в Вашем случае такой вариант вряд ли возможен.

На основании п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Ст. 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

На основании данных норм Минфин РФ предлагает оформлять отношения в ситуациях, аналогичных Вашей, с использованием посреднического договора.

То есть арендодатель-комиссионер (агент) обязуется заключать договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента (принципала).

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Из этого следует, что непосредственно в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии (агентирования).

Например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Компенсация коммунальных платежей арендатором не будет являться доходом арендодателя в соответствии с п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у комиссионера (агента), применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (см., например, письмо Минфина РФ от 09.08.2013 г. № 03-11-11/32283).

А в случае с возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг, поступающая арендодателю от арендатора, сумма возмещения однозначно учитывается арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письмо Минфина РФ от 12.05.2014 г. № 03-11-11/22068).

Если все же арендодатель согласится включить коммунальные платежи в состав арендной платы, то арендатор учтет в расходах арендную плату, включая коммунальные платежи.

Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

Таким образом, указал Минфин РФ в письме от 26.08.2014 г. № 03-07-09/42594, организация — арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке, и подтвержденных платежными документами.

Акт приемки оказанных услуг по аренде оформляется только в том случае, если его оформление предусмотрено договором (письмо Минфина РФ от 24.03.2014 г. № 03-03-06/1/12764).