Определение остаточной стоимости объекта учета неоперационной аренды

Тематики: Имущественные налоги, Налог на имущество организаций

(Письмо Минфина РФ от 11.01.2022 № 03-05-04-01/402)

Минфин РФ в комментируемом письме рассмотрел порядок определения остаточной стоимости объекта недвижимого имущества, классифицируемого как объект учета неоперационной аренды для целей исчисления налога на имущество организаций.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для организаций признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как среднегодовая стоимость.

2) недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как кадастровая стоимость.

Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в ст. 378 НК РФ внесены изменения и предусмотрены особенности уплаты налога на имущество организаций в отношении недвижимого имущества, переданного в аренду (в том числе по договору финансовой аренды (лизинга).

Согласно ст. 378 НК РФ с 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя).

Данный порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов.

При этом остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, переданного в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), для целей исчисления налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества определяется арендодателем в порядке, предусмотренном правилами ведения бухгалтерского учета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).

Остаточная стоимость в отношении административно-деловых и торговых центров (комплексов) и иных нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость определяется как кадастровая стоимость.

Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее – ФСБУ 25/2018), утвержденный приказом Минфина РФ от 16.10.2018 г. № 208н, применяется к объектам бухгалтерского учета, классифицированным в качестве объектов учета аренды в соответствии с п. 5 ФСБУ 25/2018.

Согласно п. 24 ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды.

Напомним, что объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве неоперационной (финансовой) аренды при наличии любого из следующих обстоятельств:

1) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

2) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

3) срок аренды составляет значительную часть срока полезного использования актива;

4) приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды на дату заключения договора аренды;

5) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора, то есть предмет аренды создан под требования арендатора;

6) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

7) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве операционной аренды при наличии любого из следующих обстоятельств:

1) срок аренды существенно меньше и несопоставим с полезным сроком использования актива;

2) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

3) приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды на дату предоставления предмета аренды;

4) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Исключение из общего порядка предусмотрено для организаций, которые вправе применять упрощенные способы учета.

Такие арендодатели могут классифицировать все объекты учета аренды в качестве операционной аренды, за исключением случаев:

– если условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

– если арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права.

В случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду за исключением изменения оценочных значений (п. 41 ФСБУ 25/2018).

В случае классификации объекта учета аренды в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды (п. 32 ФСБУ 25/2018).

При этом, исходя из п. 34 ФСБУ 25/2018, одновременно с признанием инвестиции в аренду арендодатель списывает актив, переданный в аренду.

Исходя из Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ приказом Минфина РФ от 11.06.2016 г. № 111н, объекты учета аренды подлежат отражению в бухгалтерской (финансовой) отчетности арендодателя в качестве инвестиции в аренду как причитающиеся арендодателю будущие арендные платежи по договору аренды, оценка которых определена в порядке, установленном ФСБУ 25/2018, – в порядке, аналогичном порядку раскрытия дебиторской задолженности организации с учетом особенностей, установленных ФСБУ 25/2018 (неоперационная (финансовая) аренда).

В соответствии с п. 29 ФСБУ 25/2018 объекты учета неоперационной (финансовой) аренды учитываются арендодателем в соответствии с п. 32–40 ФСБУ 25/2018.

Комментарии к требованиям, установленным ФСБУ 25/2018 в части объектов учета неоперационной (финансовой) аренды можно посмотреть в № 4 Бюллетеня за 2020 год.

Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости (договорной цены объекта с учетом затрат, связанных с договором).

Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей (п. 32, 33, 36 ФСБУ 25/2018).

Пример расчета чистой инвестиции в аренду можно посмотреть в № 4 Бюллетеня за 2020 год.

С учетом изложенного, по мнению Минфина РФ, остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, учтенного в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды, для целей исчисления среднегодовой стоимости имущества в соответствии со ст. 376 НК РФ должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты, то есть как чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена) уменьшенная на величину фактически полученных арендных платежей с учетом иных особенностей, установленных п. 32–40 ФСБУ 25/2018.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Определение остаточной стоимости объекта учета неоперационной аренды

Еще по теме: