Особенности права собственности на отдельные объекты недвижимости

Тематики: Хозяйственная деятельность

(Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Часть первая Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) дополнена специальными нормами, которыми определены особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ).

Рассмотрим изменения более подробно.

Определены пределы права собственности в отношении помещения и машино-места:

– собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением и не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении;

– пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в нежилое помещение (исключение из этого правила установлено ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ – допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан).

Регламентированы вопросы, связанные с общим имуществом собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.

В частности, дано понятие общего имущества собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении – имущество в этих здании или сооружении, предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места.

Установлен правовой режим общего имущества – оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении.

Установлены способы определения предназначения имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места – это может следовать из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.

Установлен примерный перечень общего имущества:

– вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении),

– крыши,

– ограждающие конструкции этих здания или сооружения,

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места,

– земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования.

Установлены ограничения в распоряжении долей в праве собственности на общее имущество — собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место.

Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается.

Определен порядок предоставления общего имущества третьим лицам – общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.

Определены права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением.

В частности, если здание или сооружение, в котором расположены помещения, машино-места, находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, то пользование таким земельным участком осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. 287.3 ГК РФ.

Подробно о таких правилах было опубликовано в № 23 «АБ-Экспресс» за 2022 год (статья «Возникновение права собственности на недвижимые вещи»).

Если нежилые помещения находятся в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, то собственники таких помещений вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Если произойдет снос либо разрушение здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Вышеуказанные нормы ГК РФ вступают в силу с 1 сентября 2022 года.

Обратите внимание, что в № 23 «АБ-Экспресс» были опубликованы комментарии к Федеральному закону от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», положениями которого часть первая ГК РФ дополнена специальными нормами о недвижимых вещах, которые более детально определили понятие недвижимых вещей, а также способы образования недвижимых вещей, и о возникновении права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

Первоначально законодатель определил, что положения указанного федерального закона вступят в силу с 1 марта 2023 года.

Однако Федеральным законом от 28.06.2022 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено, что вышеуказанные положения ГК РФ вступают в силу с 1 сентября 2022 года.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Особенности права собственности на отдельные объекты недвижимости

Еще по теме: