Куда относятся проценты за кредит по приобретенному помещению и земельному участку

Тематики: Земельный налог, Отвечает аудитор и юрист, Хозяйственная деятельность

Вопрос:

Наше предприятие в 2013 году купило в кредит помещение и земельный участок под ним. В договоре-купли продажи отражена стоимость помещения и участка. По кредитному договору мы платим проценты за кредит. Кредитный договор закончится в 2023 году. Когда включить помещение и участок с состав основных средств — когда выплатим проценты по кредиту? Они ведь тоже входят в первоначальную стоимость? Какие проводки в бух.учете должны быть по оплачиваемым процентам за кредит?

Ответ:

В соответствии с п. 7, 8, 9, 12 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», утв. приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н расходы по займам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

В стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

Под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление. К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов.

Организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, могут признавать все расходы по займам прочими расходами.

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива при наличии следующих условий:

а) расходы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учете;

б) расходы по займам, связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива, подлежат признанию в бухгалтерском учете;

в) начаты работы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива.

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно, как правило, независимо от условий предоставления займа (кредита). Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита) в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения.

При приостановке приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива.

В указанный период проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива.

Не считается периодом приостановки приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива.

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива.

В случае, если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива, то проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования инвестиционного актива.

Бухгалтерский учет

Организации ведут бухгалтерский учет объектов ОС в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

Условия принятия к учету актива в качестве объекта ОС, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01, не содержат требования об обязательной государственной регистрации прав собственности на актив. В соответствии с п. 52 Методических указаний объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС независимо от того, поданы или не поданы на регистрацию соответствующие документы (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20)).

Приобретенный объект недвижимости принимается к учету по первоначальной стоимости, которой является сумма фактических затрат на его приобретение, а также на доведение его до состояния, пригодного к использованию (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01).

Такими затратами, в частности, является сумма, уплачиваемая в соответствии с договором продавцу объекта (без учета подлежащего вычету НДС) (абз. 3 п. 8 ПБУ 6/01). Кроме того, согласно абз. 8 — 10 п. 8 ПБУ 6/01 в фактические затраты, связанные с приобретение объекта ОС, включаются также: государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением объекта ОС, вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект ОС, и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта ОС.

Первоначальная стоимость объекта ОС формируется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-4 «Приобретение объектов основных средств».

На дату принятия объекта на учет в составе ОС сформированная на счете 08, субсчет 08-4, первоначальная стоимость объекта ОС списывается в дебет счета 01 «Основные средства» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

В дальнейшем стоимость объекта недвижимости — помещения погашается посредством начисления амортизации в порядке, установленном разд. III ПБУ 6/01.

Земельный участок, предназначенный для использования в производственных целях и отвечающий критериям, предусмотренным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, также принимается к учету в качестве объекта основных средств (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01).

Фактическими затратами на приобретение земельного участка является, в частности, сумма, уплачиваемая в соответствии с договором его продавцу (п. 8 ПБУ 6/01).

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию перехода права собственности на земельный участок, может рассматриваться как затраты, связанные с приобретением объекта ОС, и, соответственно, включаться в его первоначальную стоимость в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01.

Госпошлина может и не рассматриваться как затраты, связанные с приобретением участка, и учитываться в качестве отдельного расхода, относимого к расходам по обычным видам деятельности на основании п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. В этом случае, сумма государственной пошлины включается в состав расходов в том отчетном периоде, в котором возникает обязательство по уплате госпошлины (п. 16 ПБУ 10/99).

Согласно п. 17 ПБУ 6/01 земельный участок амортизации не подлежит.

Бухгалтерские записи по рассматриваемым операциям производятся в соответствии с правилами, установленными Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н. В бухгалтерском учете приобретение объектов недвижимости должно быть отражено следующим образом:

Дт 08 Кт 60 – отражается договорная стоимость объекта недвижимости

Дт 19 Кт 60 – отражается сумма входящего НДС

Дт 08 Кт 66, 67 – отражаются проценты за кредит на инвестиционный объект до момента ввода в эксплуатацию

Дт 91.2 Кт 66, 67 – отражаются проценты за кредит после ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию

Дт 01 Кт 08 – объект недвижимости принят к учету в качестве объекта основных средств

Дт 68.02 Кт 19 – принят к вычету НДС

Дт 60 Кт 51 – перечислены деньги продавцу недвижимости

Налоговый учет.

В налоговом учете (для целей исчисления налога на прибыль) проценты по кредитам, привлеченным на приобретение объектов недвижимости, не включаются в их первоначальную стоимость, а представляют собой расходы текущего периода. Согласно позиции регулирующих органов проценты по займу (кредиту), использованному для приобретения (строительства) амортизируемого имущества, следует включать во внереализационные расходы, а не в первоначальную стоимость этого имущества (Письмо Минфина России от 10.03.2015 N 03-03-10/12339 (направлено ФНС для сведения и использования в работе Письмом от 23.03.2015 N ГД-4-3/4568@), Письмо ФНС России от 29.09.2014 N ГД-4-3/19855).

Для целей налогообложения прибыли земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из п. 2 ст. 256 НК РФ. В связи с этим стоимость приобретенного земельного участка может быть включена в дальнейшем в состав расходов для целей налогообложения прибыли лишь в случае его реализации на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Специальных норм по формированию стоимости земельного участка для целей налогового учета гл. 25 НК РФ не предусмотрено. Стоимость земельного участка должна формироваться в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, как сумма расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором он пригоден для использования (Письма УФНС России по г. Москве от 09.07.2009 N 16-12/070233, Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195).

Также существуют официальные разъяснения, согласно которым дополнительные расходы, возникающие при приобретении земельных участков (в том числе госпошлина), учитываются в составе расходов по самостоятельным основаниям (Письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 26.01.2015 N 03-03-06/1/2170).

При таком подходе сумма государственной пошлины, уплаченной за регистрацию перехода права собственности на земельный участок, может включаться в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, либо на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ (как федеральный сбор), либо на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ (как платеж за регистрацию прав). Вне зависимости от типа прочего расхода, к которому будет отнесена госпошлина, ее сумма признается расходом на дату начисления госпошлины, т.е. на дату принятия заявления на государственную регистрацию прав (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Куда относятся проценты за кредит по приобретенному помещению и земельному участку

Еще по теме: