Расходы по договору аренды: налог на прибыль 2026

Прослушать статью:

Арендные платежи — один из самых распространённых видов расходов организаций. Однако их учёт нередко вызывает вопросы у бухгалтеров. К каким расходам относить аренду, когда её можно признавать, как учитывать переменную часть и когда можно принять НДС к вычету — разберём в статье.

К каким расходам относятся арендные платежи

Надёжный источник для бухгалтера с 1995 года!

Есть вопрос по бухучету, налогам или кадрам?

Подписчики журнала могут бесплатно задать вопрос аудитору или юристу. Оставьте контакты, и мы расскажем, как получить консультацию.

Имя E-mail Телефон

Я даю согласие на обработку персональных данныхХочу получать бухгалтерские лайфхаки, полезные материалы и совсем немного рекламы 🙂Согласие на получение рекламных рассылок

Арендные платежи учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Это косвенные расходы — они в полном объёме уменьшают налоговую базу того периода, в котором начислены, без распределения на остатки НЗП или готовой продукции.

Исключение — если арендуемое помещение непосредственно используется в производстве продукции (например, арендован цех). В этом случае арендная плата может быть отнесена к прямым расходам, если это установлено в учётной политике организации (ст. 318 НК РФ).

Условия признания арендных расходов. С 1 января 2025 года ставка налога на прибыль повышена с 20% до 25% (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). При этом порядок признания арендных расходов не изменился.

Для признания расходов по аренде для налога на прибыль нужно выполнить три условия (ст. 252 НК РФ):

Расходы экономически обоснованы — арендуемый объект используется в деятельности, направленной на получение дохода
Расходы документально подтверждены (акты, договор и прочее)
Расходы фактически понесены

Если хотя бы одно из условий не выполнено, налоговая вправе исключить расходы при проверке и доначислить налог на прибыль.

Постоянная и переменная части арендной платы

Арендная плата часто делится на две составляющие.

Постоянная часть — фиксированный платёж за пользование помещением. Признаётся в расходах ежемесячно в размере, установленном договором.

Переменная часть — расходы на коммунальные услуги, электроэнергию, воду, интернет и другие ресурсы, размер которых определяется фактическим потреблением. Учитывается на основании расчётных документов арендодателя.

Минфин России подтвердил, что обе части арендной платы могут включаться в расходы для целей налога на прибыль при наличии надлежащего документального подтверждения (письмо от 30.01.2008 № 03-03-06/2/9).

Обратите внимание: если переменная часть начислена в одном периоде, а документы получены в следующем, расходы признаются на дату получения документов (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Дата признания расходов на аренду

Для организаций, применяющих метод начисления, датой признания арендных расходов является последний день отчётного (налогового) периода (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Это означает, что арендная плата, к примеру, за июнь признаётся в расходах 30 июня, независимо от даты фактической оплаты. Ждать акта от арендодателя не нужно — достаточно действующего договора аренды (письмо Минфина России от 06.03.2023 № 03-03-06/1/18575).

При кассовом методе расходы признаются после фактической оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

НДС по арендным платежам: как принять к вычету

Если арендодатель является плательщиком НДС, входящий налог по арендной плате арендатор вправе принять к вычету. Для этого необходимо одновременное выполнение следующих условий (ст. 171, 172 НК РФ):

Арендуемый объект используется в деятельности, облагаемой НДС
Получен счёт-фактура от арендодателя
Аренда отражена в бухгалтерском учёте

Вычет заявляется в квартале, когда выполнены все три условия. Его можно перенести на более поздние периоды в течение трёх лет.

Если арендодатель применяет УСН или освобождён от НДС — арендная плата включается в расходы в полной сумме без выделения НДС.

Документальное подтверждение расходов на аренду

Документ	Назначение
Договор аренды	Основание для возникновения расходов
Акт приёма-передачи помещения	Подтверждает, что помещение передано и используется
Ежемесячный акт оказанных услуг	Необходим, если предусмотрен договором
Платёжное поручение / выписка банка	Подтверждает факт оплаты
Счёт-фактура арендодателя	Для принятия НДС к вычету

Частые вопросы

Нужен ли ежемесячный акт, если договор аренды долгосрочный?
Ежемесячные акты для признания расходов по арендным платежам не обязательны. Расходы признаются по истечении месяца автоматически (письмо Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483). Однако если подписание ежемесячных актов включено в условия договора — они необходимы.

Можно ли учесть расходы на аренду, если договор не зарегистрирован в Росреестре?
Если договор аренды заключён на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При отсутствии такой регистрации договор считается незаключённым. На этом основании налоговые органы нередко отказывают в признании расходов по договору аренды. Их позиция сводится к тому, что незаключённый договор не может служить надлежащим основанием для возникновения расходов, а значит, такие расходы не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ об экономической обоснованности и документальном подтверждении. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России (например, письмо от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29066).

Можно ли учесть арендную плату за период до начала использования помещения?
Да, можно. Само по себе то обстоятельство, что организация ещё не начала использовать арендованное помещение, не препятствует признанию арендной платы в расходах. Главное — подтвердить, что такие затраты экономически обоснованы и связаны с будущей деятельностью, направленной на получение дохода (ст. 252 НК РФ). Например, расходы могут быть признаны обоснованными, если помещение арендовано для проведения ремонта, реконструкции, монтажа оборудования, получения необходимых разрешений или иной подготовки к началу деятельности. Желательно, чтобы договор аренды предусматривал начисление арендной платы за период подготовки помещения к эксплуатации. Кроме того, целесообразно иметь документы, подтверждающие необходимость подготовительных работ: акт приёма-передачи помещения, приказы руководителя, договоры с подрядчиками, планы запуска объекта и иные документы.

Аренда помещения — это услуга или нет?
С точки зрения гражданского законодательства аренда помещения не является услугой. Эти договоры регулируются разными главами Гражданского кодекса РФ: аренда — главой 34 (ст. 606 ГК РФ), а возмездное оказание услуг — главой 39 (ст. 779 ГК РФ). Главное отличие заключается в предмете договора. По договору аренды арендодатель передаёт имущество во временное владение и пользование, не совершая по заданию арендатора каких-либо действий. Арендатор оплачивает право пользования помещением, а не деятельность арендодателя. По договору возмездного оказания услуг, напротив, исполнитель выполняет определённые действия или осуществляет деятельность в интересах заказчика. Результат таких действий, как правило, не имеет материального выражения и потребляется в процессе их выполнения. Поэтому аренда и оказание услуг являются самостоятельными правовыми конструкциями и не могут отождествляться.

Как учесть страховой депозит (обеспечительный платёж)?
Обеспечительный платёж — не расход. Он отражается как дебиторская задолженность арендодателя и включается в расходы только в момент зачёта в счёт арендной платы, если стороны договорились о такой форме расчётов.