Разъяснения Росреестра по вопросам ДДУ
(Письмо Росреестра от 04.07.2022 № 14-5516-ТГ/22)
Росреестр разъяснил отдельные вопросы, возникающие при государственной регистрации прав по договорам долевого участия.
Вопрос. Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору долевого участия (далее – ДДУ) необходимо предоставление справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданной таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).
Законом № 218-ФЗ не установлено требование предоставления участником долевого строительства справки банка о зачислении денежных средств в счет уплаты цены ДДУ на специальный счет эскроу, в связи с чем складывается следующая негативная практика.
На государственную регистрацию договора уступки прав требования заявитель предоставляет справку, выданную застройщиком об уплате полностью цены по договору участия в долевом строительстве.
Однако, по неофициальным данным в банке счет эскроу не открывался, на официальный запрос банк отвечает отказом в связи с тем, что запрашиваемая информация относится к сведениям составляющим банковскую тайну, что не дает возможность государственному регистратору принять решение о приостановлении со ссылкой на норму Закона № 218-ФЗ.
Ответ. ДДУ должен содержать в том числе условия о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», далее – Закон № 214-ФЗ).
Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной ДДУ цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Таким образом, указанная норма предусматривает единственный способ оплаты дольщиком стоимости квартиры — перечисление средств на счет эскроу.
В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят в вышеуказанном случае в ДДУ такие условия как цена ДДУ, сроки и порядок ее уплаты, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену ДДУ до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены ДДУ (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений об эскроу-агенте.
При отсутствии в ДДУ вышеуказанных условий такой ДДУ считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Представляя на государственную регистрацию документы, заявитель в подаваемом им заявлении, заполняемом по утвержденной приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 форме, подтверждает, что:
— представленные правоустанавливающий(ие) документ(ы) и иные документы и содержащиеся в них сведения соответствуют установленным требованиям, в том числе указанные сведения достоверны;
— ему (им) известно о возможности привлечения к ответственности за представление поддельных документов, в том числе документов, содержащих недостоверные сведения.
Вопрос. В случае представления документов в электронной форме такие документы как доверенность на подписание акта приема-передачи, документы, подтверждающие исполнение обязательств в части оплаты цены договора, должны быть представлены в форме электронных документов и подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц — нотариусом, удостоверившим доверенность, лицом, подписавшим расписку в получении денег и пр.
Однако при подаче заявления и документов застройщиком за участника долевого строительства в электронном виде представить такие документы в орган регистрации прав в соответствии с установленными требованиями действующего законодательства не представляется возможным.
Такие ситуации возникают, например, если акт приема-передачи на бумажном носителе подписан не участником долевого строительства, а иным лицом, действующим по нотариально удостоверенной доверенности и у застройщика имеется только копия такой доверенности на бумажном носителе.
Ответ. Застройщик вправе осуществить перевод передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверить его усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика.
Указанный электронный образ документа (передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!