Регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Тематики: Горячая линия с аудиторами, Развернуто, УСН

Организация применяет УСН, объект – «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Первоначально договор аренды офисного помещения с арендодателем был заключен на срок менее года, соответственно договор не регистрировали в Росреестре, затраты по нему брали в расходы.

По истечении срока аренды арендодатель прислал дополнительное соглашение о продлении договора аренды на неопределенный срок.

Требует ли договор, заключенный на неопределенный срок, регистрации в Росреестре и можно ли оплаты по нему принимать в расходы по УСН?

Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком—Аудит Екатеринбург».

Гражданские правоотношения

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В частности, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК).

При этом, как указал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 ГК.

Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий, строений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее одного года.

При этом договоры аренды, заключенные на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждаются.

Данная позиция отражена в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Налоговые правоотношения

При определении объекта налогообложения по УСН «доходы, уменьшенные на расходы» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы из закрытого перечня, установленного п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).

Расходы, указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Расходы в виде арендных платежей в налоговом учете можно признать при наличии их обоснованности и документального подтверждения.

Поскольку регистрировать договоры аренды на неопределенный срок не нужно, то такие договоры признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Организация, применяющая УСН с объектом «доходы, уменьшенные на расходы», вправе уменьшить полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Судебная практика

Судебные инстанции (в отличие от финансового ведомства) не склонны смешивать требования гражданского и налогового законодательств.

Для налоговых целей, по мнению арбитров, определяющее значение имеет фактическое использование помещения и внесение платы за него. А отсутствие регистрации договора аренды никак не влияет на возможность признания расходов по нему (определения ВАС РФ от 15.10.2007 № 12342/07, от 14.08.2007 № 9982/07, постановление ФАС Московского округа от 26.08.2010 № КА-А41/9668-10 по делу № А41-7289/09).